Begin dit jaar tekende Joost van Egmond (62) voor een nieuwbouwappartement in Arnhem met lage rente, een goede prijs en goede levensloopbestendigheid - wat door zijn gezondheidsproblemen goed uitkomt, want leven in zijn huidige huis gaat steeds moeizamer.
Maar sindsdien laat de vergunning voor het project op zich wachten, en de hypotheekofferte verloopt binnenkort. Dus moet Van Egmond een nieuwe hypotheek tegen de huidige, veel hogere rente sluiten, wat de woning een stuk duurder maakt. Ook kan de aannemer onder het bouwen uit als de vergunning te laat op zich laat wachten. Kortom: de problemen stapelen zich op.
Van Egmond is niet de enige die worstelt met het vinden van een nieuwbouwwoning. De rente stijgt, en daardoor gaan kopers twijfelen. Verkopers worden nerveus omdat de huizenprijzen dalen, en degene die de huizen moeten bouwen, kampen met dure grondstoffen en te weinig bouwvakkers. Staat de wankelende woningmarkt op een kantelpunt?
De laatste keer dat de situatie zo onzeker was, was tijdens de financiële crisis.
Coen van Rooyen, algemeen directeur van branchevereniging WoningBouwersNL, noemt het een "speciale situatie". Hij schreef een rapport over de huidige staat van de woningmarkt en voorspelt hierin dat de nieuwbouw flink zal krimpen in 2023. "Er is nu acuut vraag naar woningen en dat gaat alleen maar toenemen. Dat er nu ook zo veel problemen op de weg komen te liggen die dit proces moeilijk maken, is erg bijzonder".
Dit komt onder meer door de stijgende hypotheekrente, legt econoom Mathijs Bouman uit. "Die is weer terug naar 'normale' hoogtes, 4 tot 5 procent. Maar de prijzen van de huizen komen nog uit de tijd dat de rente veel lager was."
Er zijn nu volgens Bouman twee bewegingen. "Door die hypotheekrente kan de nieuwbouw eigenlijk niet meer uit, dus gaan bouwers vertragen. In de bestaande bouw zie je het effect niet terug in de hoeveelheid huizen, maar in de in de huizenprijzen - die beginnen flink te dalen."
Van Rooyen beschrijft de situatie in de nieuwbouw als een perfect storm. Als voorbeeld geeft hij het project The Grace in Den Haag, twee torens met 1400 nieuwbouwwoningen, waarvan de enige investeerder nu heeft besloten voorlopig geen handtekening te zetten. Dure bouwmaterialen en grote reguleringsplannen van Hugo de Jonge op de huurmarkt hebben de investeerder doen twijfelen of hij wel voldoende rendement kan maken.
"Een hogere rente, duurdere bouwmaterialen, duurdere energie, een tekort aan bouwvakkers, gemeenten die niet opeens minder geld voor de grond vragen", somt Bouman op. "Tegelijkertijd zijn er dan klanten die minder betalen dan eerst het idee was. Als je dat bij elkaar neemt, kan je wel spreken van een perfect storm."
Terwijl nieuwbouw duurder wordt, wordt bestaande bouw voor het eerst in jaren juist goedkoper. Dat is een bijkomend probleem voor woningzoekers zoals Joost van Egmond. "Door de gestegen hypotheekrente zijn we al ruim 17.000 euro extra kwijt aan de nieuwbouwwoning in Arnhem, terwijl ons huidige huis nog verkocht moet worden. De vraagprijs die we daarvoor in gedachten hadden, wordt volgens de makelaar waarschijnlijk veertig tot vijftigduizend euro lager."
Hoge materiaalkosten
Ook de oorlog in Oekraïne speelt een grote rol in de woningcrisis. Albert Adema, directeur van bouwbedrijf De Vries tekende vóór het uitbreken van de oorlog voor de bouw van een villa in Leeuwarden. Sindsdien zijn de materiaalkosten enorm gestegen.
De prijzen van isolatieglas, mortel, wapeningstaal en kunststofleidingen stegen de afgelopen tijd met tientallen procenten. "Het gaat vooral om de materialen waar veel energie voor nodig is om ze te maken", zegt Adema. Als gevolg ziet hij zijn marges verdampen, voor sommige projecten komt hij in de min. Hierdoor is hij zeer terughoudend met het aannemen van nieuwe projecten, terwijl de markt juist schreeuwt om nieuwe woningen.
Het woningtekort is gebleven, maar veel zekerheid voor de bouwers is weg, zegt Adema. "Vooral het aantal aanvragen uit de particuliere sector is enorm, maar het is de vraag wat daarvan door kan gaan. De laatste keer dat de situatie zo onzeker was, was tijdens de financiële crisis."
