Je weet het inmiddels: de huizenprijzen gaan door het dak. Jongeren en starters op de woningmarkt kunnen daardoor nauwelijks nog een koophuis betalen. De oplossing, zou je misschien zeggen, ligt voor de hand: verhoog het maximale hypotheekbedrag dat je kunt krijgen.
Geen goed idee, zeggen deskundigen en banken. Niet voor de markt én niet voor jou. Sommigen adviseren zelfs het maximale leenbedrag te verlágen. Hoe zit dat, en zijn er überhaupt nog maatregelen te verzinnen om de woningmarkt wat eerlijker te maken?
Meer dan 4 ton
Eerst even die hoge woningwaardes. Vooral dit jaar neemt de gemiddelde verkoopprijs enorm toe:
Volgens makelaarsvereniging NVM, die iets andere cijfers gebruikt, lag de gemiddelde verkoopprijs in het derde kwartaal (juli, augustus en september) zelfs al op 419.000 euro.
Het probleem: onze inkomens stijgen lang niet zo snel mee. Iemand met een bovenmodaal inkomen van 75.000 euro per jaar kan maximaal 395.000 euro hypotheek krijgen, terwijl een gemiddeld huis dus meer dan vier ton kost. Veel mensen, zeker starters en jongeren, worden in een duur huurhuis 'gedwongen' en zijn elke maand vaak veel meer kwijt dan als ze in een koophuis hadden gewoond.
Hun financiële achterstand op mensen die wél een huis bezitten en hun vermogen automatisch zien groeien, stijgt elke maand. "De ongelijkheid in de markt neemt toe", zegt Jeroen Pels, directeur hypotheken bij de Triodos Bank. "Op de langere termijn denk ik dat dit niet houdbaar is."
Overbieden doodnormaal
Starters hebben een extra lastig positie doordat je hypotheek tegenwoordig niet hoger mag zijn dan de woning waard is, terwijl je vaak wel extra geld nodig hebt om te kunnen meedoen met het overbieden. Een paar jaar geleden was overbieden nog ongebruikelijk, nu is het doodnormaal.
Je zou dus zeggen: verhoog het bedrag dat je mag lenen zodat jongeren wél fatsoenlijk kunnen meebieden. Maar de afgelopen jaren is die leennorm juist verlaagd:
Vóór 2012 berekenden geldverstrekkers de maximale hypotheek op een andere manier, maar kwamen ze in de praktijk uit op 117 procent van de marktwaarde. Sindsdien is het maximumbedrag afgebouwd naar 100 procent van de marktwaarde.
De reden van die afbouw? Voorkomen dat je in de schulden komt als de waarde van je woning daalt tot onder het hypotheekbedrag.
Arjan Vliegenthart, directeur van budgetinstituut Nibud: "We zijn het bijna vergeten, maar tien jaar geleden stonden huizen onder water en raakte ze je aan de straatstenen niet kwijt. Nu hebben we de koopmarkt goed gereguleerd. We zorgen ervoor dat kopers niet in betalingsproblemen komen."
En dat is ook een reden om ook nu de leennorm niet te verhogen. "De hypotheeknormen zijn er niet alleen voor goede tijden, maar eigenlijk vooral voor wanneer het minder gaat", zegt Vliegenthart.
Een hogere leennorm is morgen weg in verdere huizenprijsstijging.
Misschien nog belangrijker: een hogere norm helpt jou als huizenkoper uiteindelijk helemaal niet. "De leenruimte verhogen is een natuurlijke reflex nu de betaalbaarheid zo is gedaald", zei de directeur van De Nederlandsche Bank (DNB), Klaas Knot, deze week in Nieuwsuur. "Maar dat helpt niet. Het is leenruimte die elke koper heeft waardoor het alleen maar leidt tot hogere prijzen."
Zelfs de commerciële banken, die natuurlijk graag veel geld uitlenen, zijn tegen een verhoging. "Als dat gaat gebeuren is het morgen weg in verdere huizenprijsstijging", zegt Claire Dumas, directeur hypotheken bij ABN Amro.
Vliegenthart beaamt dat. "Want anderen gaan dan óók meer lenen. Mensen die nu al geen woning kunnen vinden of betalen, zullen nog steeds achteraan de rij staan. Uiteindelijk bepaalt de grootste zak met geld wie de woning krijgt."
DNB wil juist lagere norm
Bovendien: ook met extra geld vind je geen huis als er geen huizen beschikbaar zijn. In het derde kwartaal stonden er 16.572 huizen te koop, 44 procent minder dan een jaar eerder.
Een hogere leennorm zou starters dus geen voordeel geven en de huizenprijzen alleen maar verder opdrijven. De DNB pleit er daarom zelfs voor de leennorm te verlagen, naar 90 procent. Knot: "De huizenprijzen in Nederland worden vooral bepaald door de leenruimte die mensen hebben. En die leenruimte is gewoon ruim."
Dat klopt, vergeleken met landen om ons heen. In Duitsland is de leennorm 75 procent en moet je dus veel eigen geld meenemen als je een huis koopt.
'Weg met jubelton'
Wat gaat starters wel helpen? Knot is pessimistisch. "Ik denk niet dat we op korte termijn veel aan de ongelijkheid kunnen doen. Natuurlijk moet er veel meer worden gebouwd in Nederland, maar dat gaat even duren."
Ook het Nibud denkt dat de oplossing uiteindelijk vooral moet komen van extra bouwen. En gemeenten zouden voorrang moeten geven aan groepen die het lastig hebben op de woningmarkt. Een manier om dat te doen: investeerders weren. "Anderen maken dan een betere kans", zegt Vliegenthart.
Hij denkt ook aan fiscale maatregelen, zoals het afschaffen van de 'jubelton'; de regeling die het voor ouders mogelijk maakt om een ton belastingvrij aan hun kind te schenken voor het kopen van een huis. Die regeling drijft de prijzen op en zet starters zonder rijke ouders op een achterstand.
Maar ook Vliegenthart beseft: "Als er meer mensen op zoek zijn naar een woning dan er woningen zijn, blijft er schaarste en blijft het lastig.
