Uit gezamenlijk onderzoek van de NOS en Nieuwsuur blijkt dat tientallen bestuurders en commissarissen bij woningcorporaties zélf, privé, actief zijn als particulier verhuurder. Soms gaat het om woningen die lang geleden gekocht zijn voor de kinderen, die nu tegen lage prijzen verhuurd worden. Maar in veel gevallen zit het anders.
NOS-Nieuwsuur dook de afgelopen maanden in de verhuuractiviteiten van vijftien van deze functionarissen. Samen zijn zij werkzaam bij twintig woningcorporaties door het hele land. Een groot deel blijkt hogere huurprijzen te vragen dan de corporaties zelf redelijk vinden. Ook blijken veel van deze corporatiebazen huizen te hebben opgekocht binnen een straal van 15 kilometer waar hun eigen corporatie ook actief is. Soms op 20 minuten fietsen, soms in exact dezelfde gemeente of stadsdeel. Daardoor kan de schijn ontstaan dat zij gebruik kunnen maken van voorkennis, waar gewone beleggers niet over kunnen beschikken.
Geconfronteerd met vragen van NOS en Nieuwsuur over hun privéverhuuractiviteiten, reageren commissarissen in eerste instantie laconiek. Een commissaris zegt: 'Op deze manier kan je bij iedere commissaris in Nederland wel een overlapje of conflictje vinden. Dan kan er niemand meer commissaris worden.'
Inmiddels hebben commissarissen bij zes corporaties besloten hun functie neer te leggen, en kondigden bestuurders bij twee andere corporaties aan om hun verhuurhuizen te verkopen.
De bevindingen van de onderzoeksredactie brachten namelijk een grote discussie op gang binnen de eigen corporatiesector. Want belangenverstrengeling, en zelfs de schijn daarvan, wil de sector te allen tijden voorkomen.
Tien jaar geleden kwamen verschillende corporaties in opspraak, nadat bestuurders zich schuldig hadden gemaakt aan vriendjespolitiek, witwassen en fraude. Peter Oskam, nu burgemeester van Capelle en destijds als CDA-Kamerlid betrokken bij de parlementaire enquête naar woningcorporaties, herinnert zich dat functionarissen 'verschillende belangen door elkaar heen lieten lopen.' Oskam: 'Als er bijvoorbeeld gerenoveerd moest worden, dan werd een bouwbedrijf ingeschakeld van een familielid of van een vriend. En dat was natuurlijk niet in het belang van de woningcorporatie. Dat was natuurlijk niet oké.'
Koepelverenigingen Aedes en de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) scherpten hun integriteitscode in die periode aan. Principe één ging luiden dat bestuurders en commissarissen een voorbeeldfunctie vervullen namens hun eigen corporatie, en de hele sector. Ook werd een speciale toezichthouder aangewezen: de Autoriteit Woningcorporaties. Die ging voortaan voorafgaand aan de benoeming de mogelijke 'deelbelangen' van elke nieuwe functionaris controleren. Die mogen niet in strijd zijn met het belang van de corporatie, het mag er zelfs niet op lijken dat dat zo zou kunnen zijn.
Maar de Autoriteit Woningcorporaties blijkt in veel gevallen niet op de hoogte te zijn gebracht van het vastgoed van de onderzochte bestuurders en commissarissen. De toezichthouder zegt dat dit wel gemeld had moeten worden: privévastgoed is bij uitstek een belang dat in conflict zou kunnen komen met de belangen van de corporatie. 'Ik schrik ervan. Dit is geen incident meer', zegt directeur Ton Hugens. Kijkend naar de casussen die de onderzoeksredactie hem voorlegt, zegt hij dat het onderwerp schijn van belangenverstrengeling 'voortdurend een issue' is.
Martin van Rijn, de voorzitter van de koepelorganisatie van de woningcorporaties Aedes, reageert ook kritisch. Hij stuurde in het kader van de naderende NOS-Nieuwsuur publicatie een brief aan alle 265 corporatiebestuurders die bij Aedes zijn aangesloten. In die brief werpt hij ongemakkelijke vragen op: 'Is het acceptabel dat bestuurders en commissarissen zich met dezelfde activiteiten bezighouden als de corporatie waarvoor zij werken, zeker in het eigen werkgebied? Is er sprake van belangenverstrengeling, of minstens de schijn daarvan, omdat bestuurders en commissarissen voorkennis hebben over woningmarktontwikkelingen en beleid? Past verhuurderschap, gericht op rendement, wel bij hun professionele rol als sociaal huisvester?'
Van Rijn schrijft dat de schijn van belangenverstrengeling nooit volledig in regels is vast te leggen. Maar dat het Aedes-bestuur na 'diepgaande discussie' toch besloten heeft om de integriteitscode te herzien. Het nieuwe uitgangspunt luidt dat het voor bestuurders en commissarissen bij woningcorporaties 'in principe niet gewenst' is dat zij 'een portefeuille van huurwoningen met rendementsdoelstelling' hebben. 'Zeker als deze activiteiten een relatie hebben met die van de eigen corporatie. Het uitgangspunt is "Nee, tenzij".'
Een groot probleem dus voor de sector. De redactie van NOS-Nieuwsuur richtte zich nog maar op een deel van de gevallen, maar de kans bestaat dat het om nog meer huizenbezit gaat. Zullen er wellicht nog meer functionarissen terugtreden?
Van Rijn schrijft zich 'terdege te realiseren' dat dit nieuwe uitgangspunt 'individuele consequenties kan hebben.' Maar, besluit hij: 'We mogen hier niet voor weglopen. De integriteit van onze sector mag niet ter discussie staan.'
Lees hieronder zes casussen die de onderzoeksredactie aantrof tijdens het onderzoek:
Als NOS-Nieuwsuur aan bovenstaande functionarissen vragen stelt over mogelijke schijn van belangenverstrengeling, zeggen zij allemaal dat daar absoluut geen sprake van is. 'Er is nul schijn', zegt de een. 'Er is geen conflict of interest', zegt een ander.
Maar Ton Hugens, directeur van de Autoriteit Woningcorporaties, zegt: 'Je kan nooit over jezelf zeggen dat er geen sprake is van schijn van belangenverstrengeling'. Hij moet toezicht houden op de bestuurders en functionarissen van woningcorporaties, en kan hun benoemingen goedkeuren of blokkeren. Hij zegt het in principe niet wenselijk te vinden als functionarissen privé vastgoed exploiteren. "Zeker niet uit rendementsoverwegingen, en al helemaal niet in het gebied waar de corporatie zelf ook actief is." Bij dertien corporaties zijn topfunctionarissen actief in de omgeving van hun eigen corporatie, waaronder zeven in hetzelfde werkgebied.
Maar hun benoeming blokkeren of duidelijke afspraken maken kon de Autoriteit in veel gevallen niet, omdat het huizenbezit van tevoren niet of onvolledig gemeld werd. En dat had dus wel gemoeten, vindt Hugens. Zijn organisatie gaat de verschillende casussen de komende tijd onderzoeken, en kan de functionarissen daarbij een 'tussentijdse' negatieve beoordeling geven. 'Dat kan ertoe leiden dat meer commissarissen en bestuurders zullen vertrekken', zegt Hugens.
Guido van Woerkom, voorzitter van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, vindt ook dat men moet oppassen commissarissen te benoemen die zelf heel actief zijn in het vastgoed. "Dan heb je heel snel de schijn van belangenverstrengeling." Volgens Van Woerkom hoeft vastgoed niet in precies hetzelfde werkgebied te liggen om een risico te kunnen vormen. "Je kan niet meer zeggen: het is buiten het traditionele werkgebied. Nee, het traditionele werkgebied bestaat eigenlijk niet meer. Door de samenwerking die we hebben is het effect van de woningcorporatie vele malen groter geworden."
Woningcorporaties zijn opgericht met gemeenschapsgeld. Zij hebben geen winstoogmerk maar een maatschappelijke opdracht: goede woningen bouwen, en die verhuren tegen betaalbare prijzen aan mensen met een kleine portemonnee. Het huidige tekort aan woningen is de corporaties een doorn in het oog - bestuurders van verschillende corporaties liepen onlangs mee in het woonprotest.
Particuliere verhuurders staan hier meestal lijnrecht tegenover. Zij kochten de afgelopen tijd huizen op als beleggingsobject, om te verdienen aan de verhuur. Volgens de Vereniging Vastgoed belang gaat het vaak om zelfstandigen, die sparen voor hun pensioen. Particuliere beleggers kunnen juist profiteren van het woningtekort. Want: hoe minder huizen er zijn, hoe meer huurders bereid zijn om hoge prijzen te betalen.
Als topfunctionarissen bij woningcorporaties in hun privétijd actief zijn als commercieel verhuurder, kan niet alleen de schijn ontstaan dat hun belangen verstrengeld raken met die van de corporatie. Hun belangen als privéverhuurder kunnen ook botsen met die van de corporatie.
De voorzitter van een van de raden van commissarissen waar NOS en Nieuwsuur een functionaris aantreffen die huizen verhuurt, is duidelijk: 'Je kunt als commissaris bij een woningcorporatie niet aan de ene kant gebruik maken van de schaarste op de markt, en een huis zien als investeringsobject uitsluitend ten behoeve van rendement, en aan de andere kant opkomen voor de belangen van huurders en zeggen dat iedereen recht heeft op een huis tegen een betaalbare prijs'. De voorzitter zelf wist zegt dan ook niet te hebben geweten dat zijn collega-commissaris verderop in de provincie actief was als verhuurder. Zodra hij hierover vragen krijgt bespreekt hij de kwestie in de raad, en enkele dagen later treedt de commissaris uit eigen beweging af.
WONINGTEKORT: PROBLEEM OF KANS?
Dat belangen kunnen botsen, bewijst een bekende bestuurder in de corporatiewereld, vroeger actief in Limburg en nu in Zuid-Holland.
Hij moet zich namens zijn corporatie namelijk inzetten voor het bouwen van véél meer huizen. Maar als privéverhuurder moet hij op zoek naar mede-investeerders om zijn beleggingspanden te financieren. Dat doet hij via de website 'Samen in Geld', samen met zijn vrouw. Om geldschieters te enthousiasmeren gebruiken zij het woningtekort in de begeleidende advertentietekst juist als lokmiddel. Zij schrijven:
'Sinds enkele jaren investeren we ook privé in vastgoed, momenteel hebben we meerdere verhuurappartementen, alle in Noord-Limburg. (...) Aangezien de vooruitzichten van de woningmarkt in Noord-Limburg zeer gunstig zijn, en er een groot woningtekort is, is dit een uitstekend object om naast uitstekende huurinkomsten ook een mooie waardestijging mee te kunnen pakken.'
Opmerkelijk genoeg wijst de bestuurder daarbij ook op het feit dat er 'nog steeds te weinig gebouwd' wordt. 'Daardoor is de verhuurmarkt voor dit type woningen in Noord-Limburg zeer goed te noemen', staat in de advertentie. Desgevraagd laat hij aan NOS-Nieuwsuur weten dat hij deze advertentie vanuit 'beleggersoptiek' schreef, niet vanuit zijn rol als bestuurder van een woningcorporatie. Later voegt hij toe dat hij koos voor deze teksten, 'omdat deze overal werden gebruikt door anderen bij advertenties'. En hij schrijft dat hij de teksten 'samen met zijn gezin' koos.
HOGE HUREN: PROBLEEM OF PENSIOEN?
Een andere kwestie waarbij de belangen kunnen botsen is de discussie over de aanpak van de hoge huren in de vrije sector.
Woningcorporaties bepalen de huurprijs aan de hand van het zogeheten puntensysteem van de overheid, waarmee een 'redelijke' huurprijs wordt berekend op basis van de kwaliteit van een huis.
Particuliere verhuurders kunnen dit systeem ook toepassen in de vrije sector - de ospeciale online tool van de overheid kan in principe op elk type woning worden toegepast. Maar in de praktijk gebeurt dat meestal niet. In de vrije sector gelden geen maximumprijzen, huisbazen mogen vragen wat zij zelf willen. Als de huurder akkoord gaat, is elke prijs mogelijk. En door het woningtekort kunnen verhuurders de prijzen flink opschroeven.
Het kabinet liet deze situatie jarenlang voortbestaan, maar wil nu toch ingrijpen. Het tekort aan betaalbare woningen is te nijpend geworden, zo klinkt het uit Den Haag. Hugo de Jonge is aangewezen als minister van Volkshuisvesting, en is vastbesloten de particuliere verhuur aan banden te leggen. Er moeten maximumprijzen komen voor de 'middenhuur'-huizen - de relatief goedkopere woningen die nu net niet onder de sociale huurgrens vallen (waar wél maximumprijzen gelden), maar in de vrije sector. Huisbazen mogen straks voor dat soort woningen niet méér vragen dan 1100 euro per maand. Volgens De Jonge moeten de middeninkomens - verpleegkundigen, leraren, politieagenten - nu relatief te hoge huren betalen. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, en moeten te vaak een te groot deel van hun salaris aan huur betalen in de vrije sector.
De particuliere verhuurders verzetten zich hiertegen. Hun vereniging Vastgoed Belang voert volgens minister De Jonge 'een lobby van heb ik jou daar' om te voorkomen dat zijn wet - die nog door de Eerste en Tweede Kamer moet - er komt. Maar Aedes, de koepelvereniging van woningcorporaties, heeft zich juist publiekelijk achter de plannen van De Jonge geschaard. 'Aedes heeft erop aangedrongen, wij steunen de plannen van de minister' - aldus voorzitter Van Rijn. Woningcorporaties hebben vaak last van de hoge huurprijzen in de vrije sector, omdat mensen daardoor lang blijven 'vastzitten' in sociale huurwoningen. En de corporatiewachtlijsten daardoor verder oplopen.
PUNTENTELLINGEN
De onderzoeksredactie van NOS-Nieuwsuur heeft puntentellingen gemaakt van tientallen huizen die de vijftien functionarissen verhuren. Het betreft hier schattingen. De puntentellingen zijn gemaakt door huizen op te meten (in het geval de huurders wilden meewerken, wat niet altijd het geval was), gebruik te maken van plattegronden, gemeentelijke stukken, informatie van oud-huurders en makelaars. Daarbij fungeerden verschillende experts, zoals Stichting !WOON, als vraagbaak, en keek ook de Huurcommissie mee met de gehanteerde methode. Twijfelgevallen zijn weggelaten, punten ruimhartig toegekend, en bovendien uitgebreid en ruim van tevoren voorgelegd aan alle functionarissen.
Het grootste deel van de functionarissen erkende de puntentellingen, of weersprak deze niet. Enkelen deden dat wel, maar leverden daarbij geen inhoudelijke onderbouwing of bewijsvoering. Verschillende functionarissen zeiden bijvoorbeeld dat het puntenaantal hoger moest liggen, omdat ze net een goed energielabel hadden aangevraagd. Zo'n energielabel moet echter wel geregistreerd staan, en dat was vaak niet het geval. Geen van de functionarissen wilde ons bewijs laten zien dat zij de aanvraag voor het verbeterde label daadwerkelijk hadden gedaan.
Uit het onderzoek blijkt dat een groot deel van de functionarissen woningen verhuurt die in het middenhuursegment liggen, tussen de 148 en 187 punten. Op dit moment vallen die dus nog in de vrije sector - er gelden geen maximumprijzen. Bestuurders en commissarissen hanteren dan in de meeste gevallen ook niet het puntensysteem, maar vragen honderden euro's meer dan die 'redelijke' huurprijs.
Het verhuren van woningen in de middenhuur tegen hogere prijzen dan het puntensysteem mag op dit moment dus nog gewoon. Maar de koepelverenigingen van de corporaties zelf reageren kritisch. Martin van Rijn van Aedes vindt dat bestuurders en commissarissen überhaupt geen huizen zouden moeten verhuren voor rendement. 'We moeten aan bestuurders en commissarissen hele hoge eisen stellen. En je moet je gedragen als goed verhuurder, en dat leidt áltijd tot discussies en vragen', zegt Van Rijn. 'Mijn uitkomst zou zijn: doe het niet. Ik denk dat je het niet moet willen.'
Guido van Woerkom, voorzitter van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties, zegt dat hij commissarissen aanraadt om 'weg te blijven' van hogere huren voor middenhuurwoningen. Volgens hem wordt er 'streng' naar commissarissen gekeken, gezien hun publieke functie. Hij vindt dat het bij uitstek een kwestie is om te bespreken binnen de raden van commissarissen. 'Kan ik dit verantwoorden in het licht van datgene wat er zich in de samenleving voltrekt?'
Sommige functionarissen verhuren ook sociale huurwoningen, meestal voor de geëigende prijzen onder de liberalisatiegrens. In een enkel geval komen we ook een sociale huurwoning tegen die verhuurd wordt voor een vrije sector prijs.
TWEE GEZICHTEN
Een illustratief voorbeeld hoe dit soort huurprijzen niet alleen op moreel vlak, maar ook op praktisch vlak kunnen botsen met het belang van de woningcorporatie zien we in Waterland. De woningnood is daar hoog, en de wachtlijsten zijn lang. De bestuurder van een corporatie die hier actief is loopt eind 2021 mee tijdens het woonprotest in Amsterdam. Hij twittert: 'Natuurlijk ben ik bij het #woonprotest vandaag! Niet voor mijzelf, maar voor alle slachtoffers van de #wooncrisis.'
In een interview in het Noordhollands Dagblad zegt hij dat zijn corporatie veel last heeft van de hoge prijzen in buurstad Amsterdam. 'Dat Waterland het zwaarste wordt getroffen is een rechtstreeks gevolg van de woningnood in Amsterdam. De mensen die daar zoeken zijn kansloos tegen een normale huur. Die schuiven op naar Waterland.'
De bestuurder spreekt van 'belachelijke huren' die gevraagd worden in de vrije sector, van 'al snel meer dan 1200 euro per maand' - voor woningen 'die dat echt niet waard zijn'.
Maar een functionaris binnen zijn eigen Raad van Commissarissen, blijkt ondertussen zélf woningen in Amsterdam te verhuren. Voor hogere prijzen dan zijn corporatie zelf redelijk acht. Voor een appartement in Amsterdam West van 55 vierkante meter vraagt hij dan bijvoorbeeld ruim 1700 euro. De 'redelijke' prijs volgens corporaties zou op 900 euro moeten liggen.
In de woningwet staat dat het lidmaatschap van bestuurders en commissarissen bij woningcorporaties 'onverenigbaar' is met 'enige andere functie' waarvan de uitoefening 'nadelig' kan zijn voor de belangen van de corporatie. Ton Hugens, directeur van de Autoriteit Woningcorporaties, die toetst of corporaties zich aan de Woningwet houden, reageert kritisch op deze casus. 'Ik denk dat je dan twee gezichten laat zien, en dan ben je in de maatschappelijke rol die je hebt als commissaris van een woningcorporatie niet goed bezig.'
DE TOEZICHTHOUDER
Het is opmerkelijk dat de verschillende woningcorporaties het huizenbezit van de functionarissen niet meldden bij de Autoriteit Woningcorporaties. De toezichthouder werd aangesteld in 2015, nadat een reeks integriteitskwesties de sector dus in diskrediet brachten - dat mocht nooit meer gebeuren.
Het is de taak van de voorzitter van de Raad van Commissarissen om de 'mogelijke deelbelangen' van bestuurders en commissarissen te inventariseren en te bespreken, en die voorafgaand aan elke benoeming te melden bij de Autoriteit. Waarom hebben de voorzitters het vastgoed niet doorgegeven?
De onderzoeksredactie van NOS-Nieuwsuur zocht contact met alle (vice-)voorzitters van de betrokken Raden van Commissarissen. De redenen waarom zij het huizenbezit van hun collega's niet bij de Autoriteit meldden zijn uiteenlopend. Soms had een functionaris zelf niets gezegd over zijn huizenbezit, en kon de voorzitter het dus ook niet doorgeven. In andere gevallen had de voorzitter van de Raad van Commissarissen er zelf ook niet expliciet naar gevraagd. Een deel van die voorzitters worstelt hiermee, want zegt wél te hebben doorgevraagd naar 'mogelijke privébelangen' en regelmatig te hameren op integriteit. Zij gingen er (wellicht onterecht) van uit dat een commissaris met verhuuractiviteiten die uit zichzelf dan wel zou melden.
In andere gevallen meldde de functionaris zijn verhuuractiviteiten juist wél bij de voorzitter, maar vond die laatste het niet relevant genoeg om met de Autoriteit Woningcorporaties te bespreken. Bij een groot deel van de corporaties vonden voorzitters van Raden van Commissarissen huizenbezit toen NOS en Nieuwsuur aanvankelijk vragen stelden, 'geen issue'. Ze beschouwden het als een privékwestie. Eén van die voorzitters zei: 'Ach, sommige mensen sparen auto's, sommige mensen sparen huizen. En een enkeling is dan misschien ook nog commissaris bij een woningcorporatie. Ik snap niet wat daar zo spannend aan is, hoor.'
Verschillende voorzitters van woningcorporaties wezen er bovendien op dat de Autoriteit Woningcorporaties niet 'expliciet' vraagt naar huizenbezit. Op het formulier dat voor de benoeming van elke nieuwe functionaris moeten worden ingevuld staat wel een invulvakje voor 'mogelijke deelbelangen', maar de termen 'vastgoed' of 'verhuur' staan daar niet bij. Privebezit wordt ook niet als 'functie' beschouwd, maar als passieve belegging in box 3. In geen enkel jaarverslag wordt dan ook gewag gemaakt van de priveverhuuractiviteiten van de functionarissen.
Toch zien we dat verschillende functionarissen zelf actief optreden als huurbaas. Enkele functionarissen hebben een tussenbureau aangewezen om de verhuur te regelen, maar in veel gevallen regelen ze de verhuur zelf. Hun namen staan op de huurcontracten, ze hebben direct contact met huurders, en soms gaan verhuurders periodiek langs de huizen voor een 'inspectie'.
Een aantal corporatiebazen beweegt zich bovendien als actieve belegger op de vastgoedmarkt, en voegt waarde toe aan het bezit. Een bestuurder bij een corporatie in Limburg (eerst directeur vastgoed) kocht bijvoorbeeld een pand voor 125.000 euro, knapte dit op en verkoopt het twee jaar later - inclusief huurders - weer door voor 650.000 euro. De Belastingdienst zegt dat in dit geval er al snel geen sprake meer hoeft te zijn van box 3, maar van box 1, omdat er werkzaamheden worden verricht die tot een hoger rendement leiden dan bij een gewone belegging.
De fiscus noemt overigens ook nog een ander interessante factor waardoor huizenbezit niet in box 3, maar in box 1 kan komen te vallen: 'Ook meer kwalitatieve vormen van arbeid (deskundigheid, ervaring en relaties, voorkennis) kunnen hierbij een rol spelen.'
Nu er discussie ontstaan is in de sector en de koepelverenigingen de code wil aanscherpen, schuiven Raden van Commissarissen langzaam op. Verschillende voorzitters die eerst laconiek reageerden, nemen de huizenbezit-kwestie inmiddels serieuzer en zeggen de aangescherpte regels te zullen volgen.
Ton Hugens van de Autoriteit Woningcorporaties zegt dat hij vindt dat het huizenbezit absoluut gemeld had moeten worden. Wel zegt hij dat de uitvraag die zijn organisatie nu doet, 'misschien wel te algemeen' is. 'Dat vraagt van ons ook wel een evaluatie of wij specifieker moeten gaan vragen naar vastgoed.' De Autoriteit en de koepelverenigingen buigen zich de komende tijd over dit soort vraagstukken.
Aangezien de regels rondom huizenbezit nog in ontwikkeling zijn, en verschillende functionarissen besloten af te treden, hebben we in dit artikel de casussen van de functionarissen die zijn teruggetreden geanonimiseerd.
