Woningtekort is niet de enige oorzaak van torenhoge huizenprijzen

• Linda Wisse

De huizenprijzen stijgen al acht jaar lang onafgebroken. Die stijging wordt vaak geweten aan het schreeuwende tekort aan woningen. Want als er weinig huizen beschikbaar zijn, gaat het huis simpelweg naar de hoogste bieder. Toch wijzen economen bij de prijsstijging niet alleen naar het woningtekort, maar vooral naar de financiële oorzaken achter de stijging.

De ene na de andere autoriteit, zoals De Nederlandsche Bank (DNB), de Europese Commissie en het Internationaal Monetair Fonds (IMF), roept nu op om daar wat aan te doen.

"Als oorzaak van de torenhoge huizenprijzen hoor je vaak het huizentekort, maar dat zie ik niet terug", zegt Peter Hein van Mulligen, hoofdeconoom bij het CBS. Volgens hem is het woningtekort nu niet historisch hoog. "De woningvoorraad in vergelijking met het aantal inwoners en huishoudens is gelijk aan tien jaar geleden."

"De prijzen stijgen door de hoge vermogens en lage rente, waardoor mensen meer kunnen betalen voor een woning", zegt Van Mulligen. Het vermogen van Nederlanders is nog nooit zo groot geweest.

Dat komt mede door de stijging van de huizenprijzen, want de eigen woning is vaak het grootste onderdeel van het vermogen van Nederlanders. "Met name de 65-plussers hebben hun hypotheek inmiddels grotendeels afgelost, en sommigen gebruiken hun vermogen nu om de kinderen een zetje te geven bij het kopen van een huis. Niet alle starters beginnen daardoor gelijk op de huizenmarkt."

De snel oplopende huizenprijzen zijn bovendien niet puur een Nederlands fenomeen, ziet Van Mulligen. Je ziet het ook elders in Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. "Dus moeten we ook naar een gemeenschappelijke oorzaak zoeken: een wereldwijd lage rente", zegt de econoom.

Hypotheekrenteaftrek

Afgelopen woensdag meldde DNB dat het gemakkelijk krijgen van een steeds goedkopere financiering van de eigen woning een belangrijke factor is in de stijging van de huizenprijzen. Meer zelfs dan het woningtekort. DNB bedoelt daarmee onder andere de hypotheekrenteaftrek, ruime leennormen en subsidie voor starters.

Dat een steeds goedkopere financiering makkelijker te ontvangen is, brengt ook risico's met zich mee. Zowel voor huizenkopers met een hoge hypotheekschuld, als voor de bank die onvoldoende reserves houdt als er een omslag komt in de huizenmarkt en de prijzen weer gaan dalen. DNB wil daarom per 1 januari 2022 een ondergrens aan de risico's die banken lopen op de woningmarkt. Diezelfde dag bekritiseerde ook de Europese Commissie de hypotheekrenteaftrek.

Het Internationaal Monetair Fonds ging onlangs in op de oververhitting van de Nederlandse huizenmarkt. Het stelde dat de belastingheffing op de eigen woning te ruimhartig is, waardoor sprake is van een kunstmatige toename van de vraag naar koopwoningen.

Ongewild huisgenoot

Onderzoeksbureau ABF Research zegt dat we, ondanks deze analyses, ook het woningtekort niet moeten onderschatten. Volgens ABF is het woningtekort afgelopen decennium wel toegenomen, maar om tot die conclusie te komen moet je naar andere factoren kijken dan Van Mulligen van het CBS doet. "Op basis van de vergelijking tussen het aantal woningen en het aantal huishoudens of personen kun je moeilijk iets over de omvang van het tekort zeggen. Dan houd je geen rekening met tweede woningen, huisvesting van niet-ingeschreven arbeidsmigranten of vakantieverhuur."

"Als je kijkt naar hoeveel jongeren thuis moeten blijven wonen en 25-plussers ongewild met huisgenoten wonen, zijn dat allemaal signalen en bevestigingen dat er meer woningen bij moeten komen", zegt Berry Blijie, directeur van ABF Research.

Bouwen niet enige oplossing

Toch is het ook volgens Blijie niet zo dat de huizenprijzen dalen als er meer gebouwd wordt. "Je kunt niet in één klap 100.000 woningen extra neerzetten. De punten die DNB noemt zijn terecht, want het klopt dat door een lage rente mensen tot het gaatje gaan om alles eraan te doen om vooraan in de rij te kunnen staan om een huis te kopen. Op de vrije huurmarkt zijn ze immers vaak veel meer kwijt, als ze al een huurwoning kunnen vinden."

Bouwen kan op de lange termijn de oververhitting van de Nederlandse huizenmarkt wel verminderen. "Het woningtekort is inderdaad niet leidend in de ontwikkeling van de huizenprijzen, maar een van de onderliggende factoren, zoals een lage rente en het afschaffen van de overdrachtsbelasting. Meer woningen zou, op termijn, wel de gekte uit de markt kunnen halen en regionaal voor meer verlichting kunnen zorgen", zegt Blijie.