Waarom je met hetzelfde salaris een hogere hypotheek kan krijgen dan ooit
Ook al ben je niet op zoek naar een woning, het nieuws over de almaar stijgende huizenprijzen kan je niet zijn ontgaan. Kwartaal na kwartaal worden koopwoningen duurder: een bestaande koopwoning kost gemiddeld 419.000 euro. Om toch een plek te bemachtigen op de huizenmarkt sluiten Nederlanders steeds hogere hypotheken af.
Deze ontwikkeling baart verschillende instanties zorgen. Want naarmate mensen een hogere hypotheekschuld aangaan ten opzichte van hun inkomen worden ook de financiële risico's groter, zeggen zij.
Je riskeert dan als koper dat je er slecht vanaf komt wanneer je persoonlijke situatie verandert. Bij een scheiding bijvoorbeeld, of als de huizenprijzen dalen. En er zijn risico's voor de algehele economie, waarschuwt onder meer De Nederlandsche Bank.
Huishoudens met hetzelfde salaris kunnen nu soms wel een ton meer hypotheek krijgen dan tien jaar geleden. Bekijk waardoor dat komt in deze video:
Dat mensen meer geld kunnen lenen, heeft verschillende oorzaken. De lage rente speelt een grote rol, net als de aanpassingen in de afgelopen jaren van de regels om een hypotheek te krijgen. Zo telt bij tweeverdieners het loon van de partner steeds zwaarder mee. En dat betekent een hogere bovengrens aan de lening.
Dat mensen steeds vaker het maximale uit hun hypotheek willen halen, herkent belangenclub Vereniging Eigen Huis uit de praktijk. Die wisselt nogal, afhankelijk van de economische situatie.
"Tien jaar geleden was een makelaar blij als hij een koper had met een serieus bod. Het was net na de kredietcrisis en de woningmarkt lag 180 graden andersom", zegt woordvoerder Hans André de la Porte.
"Er waren destijds weinig mensen op zoek naar een huis en banken hadden weinig geld ter beschikking voor een hypotheek. Als gevolg werden de hypotheekeisen flink verscherpt."
Maximaal lenen
Anno 2021 is er veel geld in omloop: de leennormen zijn streng maar als je aan de criteria voldoet kom je in aanmerking voor een hypotheek, zegt de woordvoerder van de belangenvereniging.
"Mensen die nu maandelijks veel huur betalen, maken op basis daarvan een berekening voor de hypotheek. Dat ziet er op papier niet gek uit, mede door de lage rente. Dan kijken ze elkaar aan en denken: we moeten nu toeslaan voordat de prijzen nog meer stijgen."
Maar al leen je maximaal, soms ben je er als huizenzoeker nog steeds niet mee geholpen, zegt André de la Porte. "Je kan nu weliswaar voor hetzelfde salaris meer hypotheek krijgen dan tien jaar geleden, maar door de hoge prijzen heb je dan nog niet meteen een huis."
'Onverkoopbaar'
Hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft Peter Boelhouwer ziet dat er verschillend wordt gekeken naar de hypotheeknorm, die bepaalt welk bedrag huishoudens kunnen lenen voor een huis.
"Veel experts vinden: dit moet zo streng mogelijk, want het verstrekken van te veel hypotheek leidt tot te veel risico voor de gehele economie. Ik zeg: bekijk het vanuit de woningmarkt en kijk naar wat mensen redelijk kunnen betalen."
Boelhouwer geeft als voorbeeld dat een aspirant-koper geen hypotheek krijgt met een maandlast van 800 euro, terwijl diegene nu per maand 1000 euro huur neerlegt. "Onverkoopbaar", zegt hij, "te meer omdat je bij een hypotheek geld aflost".
Toch ziet ook Boelhouwer een verdere versoepeling van de norm niet zitten. "Hoewel ik vind dat er in sommige situaties via maatwerk van de normen zou kunnen worden afgeweken, vind ik dat nu gezien de gespannen woningmarkt geen verstandige optie."
Stevig signaal
De hypotheeknorm moet huishoudens tegen zichzelf beschermen. En dat werkt ook, zegt Carola de Groot, econoom bij RaboResearch. "Nederlanders zijn kampioen in het terugbetalen van hun hypotheek, bleek na de kredietcrisis. Hierdoor hebben relatief weinig huiseigenaren betaalachterstanden."
Maar ook De Groot ziet dat het leengedrag verandert en dat kopers steeds de randjes opzoeken binnen het mogelijke. Alles om maar een plekje op de woningmarkt te bemachtigen. Zo kiezen huizenkopers, ook starters in het hogere segment, steeds vaker voor een deels aflossingsvrije hypotheek.
"De overheid heeft na de kredietcrisis geprobeerd deze hypotheek minder aantrekkelijk te maken vanwege de restschuld waar je mee zit. Toch zie je nu dat meer mensen naar aflossingsvrij terugkeren. Logisch, want je maandlasten blijven hierdoor enigszins behapbaar. Tegelijkertijd is het een stevig signaal dat het niet bijster goed gaat op de woningmarkt."
