Huizenprijzen stijgen door. Wat zijn de risico's?

• Lisa Schallenberg

  redacteur Economie

Ook in de zomer stegen de huizenprijzen hard door en het einde lijkt nog niet in zicht. Goed nieuws voor huizenbezitters, van wie het huis opnieuw fors meer waard is geworden. Maar de economische onderzoeksinstituten in Nederland en buitenland zijn er al langere tijd niet gerust op.

Want hoewel de prijzen nu hard omhoog gaan, kunnen ze ook een keer weer naar beneden gaan.

Het lijkt ver weg in een tijd met lage rente en een woningtekort, en geen van de economische instituten in Nederland voorspelt dat de prijzen gaan dalen. Maar keer op keer wijzen onder meer De Nederlandsche Bank (DNB) en het Centraal Planbureau (CPB) wel op de risico's van de stijgende prijzen.

Wat zijn die risico's?

Hoge hypotheken

Wie in 2009 een eigen huis had, heeft het meegemaakt: de forse daling van de huizenprijzen door de financiële crisis. "Het risico op zo'n forse prijsdaling is nu kleiner dan toen", zegt Dirk Bezemer, hoogleraar economie aan de Rijksuniversiteit Groningen. Maar het risico is er wel, zegt hij.

"Prijsstijgingen van bijna 20 procent zijn ongelooflijk. Dat kan niet nog een paar jaar zo door blijven gaan, op een gegeven moment gaat het sowieso afvlakken. En het is ook gewoon mogelijk dat er een daling komt."

Kunnen de prijzen überhaupt wel gaan dalen als er zo'n tekort aan woningen is? Volgens economische onderzoeksinstituten, waaronder DNB, zijn huizen niet alleen zo duur geworden door een tekort. Het komt volgens DNB vooral doordat we veel willen en kunnen betalen voor een huis: de leennormen zijn ruim en huiseigenaren krijgen een subsidie in de vorm van de hypotheekrenteaftrek.

"De woningnood is voor een deel financieel van aard", zegt ook Bezemer. "Het zijn de hoge hypotheken die de huizenprijzen mee opstuwen. Als de grens bereikt wordt van wat mensen kunnen lenen dan zouden de prijzen kunnen omslaan."

Als je kijkt naar het verleden zijn het vaak externe schokken die zo'n prijsdaling veroorzaken, bijvoorbeeld de oliecrisis in de jaren '70 en de financiële crisis in 2008.

"Mensen realiseren zich dat niet altijd, maar een koophuis gaat gepaard met een vermogensrisico", zegt Carola de Groot, econoom bij RaboResearch. "Voor nu zien wij geen factoren die wijzen in de richting van een daling, maar tegelijkertijd is er ook geen garantie dat de huizenprijzen nooit meer gaan dalen."

Mochten de prijzen, om wat voor reden dan ook, toch gaan dalen dan is dat voor mensen die nu al veel overwaarde hebben een minder groot probleem, vertelt De Groot. "Zij hebben een buffer voordat het huis onder water komt te staan. Maar voor starters kan het een ander plaatje zijn. Het hangt er net vanaf wanneer je instapte."

Starters

Starters hebben vaak een maximale hypotheek, schetste DNB dit voorjaar. En de financieringslasten voor een gemiddelde koopwoning bij starters zijn nu vergelijkbaar met het niveau van vlak voor de huizenmarktcrisis. "Dat betekent dat je maandelijks fors hogere maandlasten hebt, en dus ook minder ruimte om te sparen voor financiële tegenvallers", vertelt De Groot.

Van een aanzienlijk deel van de starters lijkt het er zelfs op dat ze een hogere hypotheek afsluiten dan strikt genomen verantwoord is, concludeerde de Autoriteit Financiële Markten vorige maand in een rapport.

"Als je risicovoller leent, betekent het dat je eerder in de problemen kan komen als het economisch minder goed gaat", zegt De Groot. "Als je je baan verliest, bijvoorbeeld, kun je misschien de hypotheek niet meer opbrengen en is de kans op een restschuld groter." In vergelijking met 2008 zijn deze kwetsbare groepen wel kleiner, zei het CPB dit voorjaar.

Onder water

Ook als mensen gewoon in hun huis kunnen blijven wonen zijn er economische gevolgen als hun huis minder waard wordt. In de vorige crisis hebben we gezien dat mensen vaak gaan bezuinigen wanneer hun hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Met alle gevolgen van dien.

"Daarom noemt De Nederlandsche Bank een eventuele daling van de huizenprijzen ook een systeemrisico", zegt Bezemer. "Als de huizenprijzen dalen dan zie je in de hele economie gevolgen: mensen geven minder geld uit, daar hebben bedrijven last van, en uiteindelijk kan dat ook overslaan naar banken."

Bezemer is er niet gerust op. "Als jouw huis twee ton in waarde is gestegen, dan lijkt het misschien alsof je twee ton rijker bent geworden. Maar daarvoor moet iemand anders twee ton extra lenen. De prijsstijgingen worden dus gefinancierd met leningen. Dat lijkt op een piramidespel, en op de lange termijn is dat niet houdbaar."

De prijsstijging moet gecontroleerd worden afgeremd, zegt hij. Bijvoorbeeld door het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, en door strengere hypotheekeisen waardoor mensen maximaal 90 procent van de waarde van de woning kunnen lenen, in plaats van 100 procent.

Ondanks de zorgen over de woningmarkt ziet De Groot nu geen indicaties dat de prijzen binnenkort gaan dalen. "Sterker nog, vanwege de lage rente en economische vooruitzichten verwachten we dat huizen dit jaar ruim 14 procent duurder worden dan in 2020. En voor volgend jaar voorzien we ook een forse prijsstijging."