De uiteindelijke prijs voor een nieuwbouwwoning kan fors hoger uitvallen dan de vraagprijs doet vermoeden. Dat komt omdat projectontwikkelaars verwarmingsinstallaties, zoals een warmtepomp, niet opnemen in de verkoopprijs. Die installaties zijn wel verplicht, en dus komen de kosten bovenop de verkoopprijs.
Exacte cijfers over hoe vaak er sprake is van deze zogenoemde koppelverkoop, zijn er volgens de branchevereniging niet. Maar uit een analyse van Nieuwsuur blijkt dat het bij tientallen woningbouwprojecten in zeker twintig gemeenten voorkomt. Daar hebben kopers geen keuze: ze moeten duizenden euro's bijbetalen voor een energiesysteem, dat ze moeten kopen of huren.
"Ondernemers zoeken creatieve manieren waarmee ze de pool van potentiële kopers vergroten", legt Coen van Rooyen van branchevereniging WoningbouwersNL uit. "Dat leidt er toe dat ze in die creativiteit uitkomen bij dit soort oplossingen."
Vereniging Eigen Huis keurt (VEH) deze creativiteit af. "Een grote rekening die je in tweeën knipt, is onderaan de streep niet lager", zegt directeur Cindy Kremer.
Huis zonder energiesysteem
In de wet staat waar een nieuwbouwhuis aan moet voldoen. Zo zijn er eisen aan daglicht, ventilatie en hoogte- en breedtematen. Ook staat in de wet dat een nieuwbouwhuis verplicht een 'energiezuinig energiesysteem' moet hebben, zoals bijvoorbeeld een warmtepomp. Zonder zo'n systeem mag de ontwikkelaar het huis niet opleveren. Toch is de verkoopprijs door sommige bouwbedrijven gebaseerd op een huis zónder energiesysteem.
Wat is de volgende stap? Dat je het dak moet gaan leasen?
Kopers moeten het systeem verplicht huren of kopen bij een bepaalde leverancier. Gaan ze hier niet mee akkoord, dan gaat het huis aan hun neus voorbij. Vaak weten gemeenten niet dat deze constructie wordt toegepast.
Ook bij de woningen van een nieuwbouwproject in de gemeente Barendrecht kwam de verkoopprijs achteraf fors hoger uit. Wethouder Lennart van der Linden vindt dat kwalijk. "Een warmte-installatie hoort bij een goed functionerende woning. Je bouwt ook geen huis zonder voordeur. Wat is de volgende stap? Dat je het dak moet gaan leasen?"
De gemeente Barendrecht maakte met een projectontwikkelaar afspraken over maximumverkoopprijzen. Maar eenmaal in het verkooptraject bleek dat de projectontwikkelaar het energiesysteem buiten de koopsom hield. Kopers konden het energiesysteem voor meer dan 110 euro per maand huren of voor 13.000 euro afkopen.
De betrokken projectontwikkelaar zegt dat de gekoppelde verkoop juist gunstig was voor kopers, vanwege de financiering van de woning. Zo hoefden kopers het bedrag voor het energiesysteem niet in één keer op tafel te leggen.
Lagere koopprijs, hogere huurkosten
Dat is ook het argument van andere ontwikkelaars die Nieuwsuur spreekt. "Door een huur- en koopconstructie blijft de verkoopprijs lager, en is de woning bereikbaar voor een bredere groep kopers." Bouwbedrijven als Heijmans, BAM, Dura Vermeer, VORM, KlokGroep en BPD werken met zo'n constructie. VolkerWessels wil vragen niet beantwoorden.
Deskundigen bestrijden de zienswijze. "Huur van het energiesysteem lijkt geen echte oplossing, als het de bedoeling is om de woning betaalbaar te houden", zegt VEH-directeur Kremer. "De koopprijs is dan wel lager, maar je krijgt daarnaast te maken met huurkosten. Dus per saldo schiet je daar waarschijnlijk niks mee op."
Ook voor het verkrijgen van een hypotheek kan zo'n huurcontract juist nadelig zijn, zeggen hypotheekverstrekkers. Een woordvoerder van de Rabobank licht toe dat bij het vaststellen van het maximale hypotheekbedrag rekening wordt gehouden met die maandelijkse huur.
"Dit bedrag moet de bank in mindering brengen op de maximale maandelijkse woonlasten. Dit kan daardoor zwaarder doorwegen dan het meefinancieren van een extra meerprijs voor de warmtepomp. Hierdoor kan een klant dus duurder uit zijn met een leaseconstructie", aldus de woordvoerder.
Basisvoorzieningen
In alle verkoopdocumenten van tientallen bouwprojecten ie Nieuwsuur analyseerde, valt te lezen dat het energiesysteem niet valt binnen de koopsom. Maar de brochures beschrijven alleen voordelen van de constructie, en niet de nadelen.
Deze vorm van gekoppelde verkoop is volgens de Autoriteit Consument & Markt niet verboden. Maar als het aan Vereniging Eigen Huis ligt worden de eisen waaraan een betaalbare woning moet voldoen, aangescherpt. Kremer: "Wij vinden dat de minister ook hier verantwoordelijkheid in heeft. Een woning van 390.000 euro moet niet alleen een betaalbare woning, maar ook een bewoonbare woning zijn. Dus een woning met daarin alle basisvoorzieningen, waaronder een energiesysteem."
