Huizenprijzen stijgen en stijgen, maar in inflatie zie je dat niet terug
Voor veel mensen is het de grootste uitgave die ze doen in hun leven: het kopen van een huis. En de prijs voor koophuizen blijft hard stijgen. Toch blijkt de inflatie, de gemiddelde stijging van prijzen voor alle artikelen en diensten, afgelopen jaar in Nederland met 1,3 procent heel laag.
Onder economen bestaat er discussie over of er daardoor verborgen inflatie is. Wordt de waarde van huizen wel voldoende meegerekend?
Hoeveel harder stijgen huizenprijzen?
Eerst de cijfers. Gemiddeld stijgt de prijs van een bestaande koopwoning veel harder dan de gemiddelde prijzen van alle diensten en spullen die het Centraal Bureau voor Statistiek meet, de inflatie. Dat wordt duidelijk als je de cijfers tussen 1996 en 2019 vergelijkt, de langste periode waarover van allebei cijfers beschikbaar zijn bij het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Dan zie je dat de prijs van goederen en diensten gemiddeld met 54 procent stegen. De verkoopprijs van bestaande koopwoningen steeg in die periode met 280 procent.
Van alle dingen waar we geld aan uitgeven, is een woning een van de grootste kostenposten. Dat geldt voor mensen die huren nog meer dan voor wie een eigen woning bezit. Volgens het meest recente onderzoek van het CBS uit 2019 geven huurders zo'n 38 procent van hun besteedbare inkomen uit aan huur, kopers zijn gemiddeld 29 procent kwijt aan hun huis.
Tegelijk wonen meer Nederlanders in een koophuis dan in een huurhuis: zes op de tien huishoudens heeft een eigen woning. Alles bij elkaar kun je dus zeggen dat van alles waar Nederlanders geld aan uitgeven, de kosten voor de koopwoning een belangrijk onderdeel zijn.
Wat wordt niet meegerekend?
Toch rekent het CBS die kosten niet mee in de inflatie. Net als andere statistiekbureaus ziet het een koopwoning namelijk niet als iets wat we consumeren, maar als een investering.
Niet alleen de aankoopkosten van een huis rekent het statistiekbureau niet mee, ook de hypotheekkosten zitten niet in het 'mandje' van goederen en diensten waarvan de prijzen bijgehouden worden om stijgingen te meten.
Dat heeft ook te maken met het beleid van de Europese Centrale Bank. Die kijkt naar hoe hard de prijzen in Europa stijgen, de Europese inflatie, om te bepalen in welke mate ze de economie stimuleert. Bij een hogere inflatie zal de ECB eerder de rente verhogen.
Hogere rente leidt tegelijk ook tot hogere kosten om een hypotheek af te sluiten. Als je die hogere kosten dan weer meetelt in de inflatie, gaat de inflatie omhoog. Waardoor de centrale bank de rente weer zou verhogen. Dat zou zichzelf steeds verder versterken en niet meer te beheersen zijn. De hypotheekkosten zomaar meetellen in de inflatie zou voor de ECB tot problemen leiden.
Wat wordt wél meegerekend?
Maar een huis is natuurlijk niet alleen maar een investering als je er ook echt zelf in woont. Dus probeert het CBS toch op een of andere manier een berekening te maken van de uitgaven die huiseigenaren doen om in hun huis te wonen, om die mee te kunnen meten in de de inflatie.
Daarvoor kijkt het naar hoeveel het zou kosten als een huiseigenaar zijn of haar eigen huis van zichzelf zou huren. Om te schatten hoeveel die (fictieve) huur van jaar op jaar stijgt, neemt het statistiekbureau de gemiddelde huurstijging in de vrije huursector. Huizen uit de sociale huur laat het buiten beschouwing, omdat koophuizen vaker op woningen lijken die in de vrije huur sector vallen.
Dat is natuurlijk geen perfecte schatting. Want de stijging van huurprijzen is niet hetzelfde als de stijging van de prijs van een woning, en de hypotheekkosten zijn nog steeds niet verrekend. En huiseigenaren profiteren ook van belastingvoordelen, waardoor de kosten juist omlaag gaan. Maar dit is volgens het CBS wel de beste benadering, en het cijfer dat het meerekent in de berekening van de inflatie.
Wat maakt dat uit?
Hoeveel inflatie het CBS meet, is bepalend voor heel veel zaken. Het beïnvloedt in hoeverre de lonen mee moeten stijgen om er niet op achteruit te gaan, maar ook hoe hard de huren mogen stijgen. De inflatie bepaalt ook het beleid van de centrale bank, dat weer van invloed is op hoeveel rente een huizenkoper betaalt voor een hypotheek.
Zeker in de coronacrisis heeft de ECB van alles uit de kast gehaald om de economie aan te zwengelen en ervoor te zorgen dat prijzen niet te veel en niet te weinig stijgen. De centrale bank mikt op net onder de 2 procent inflatie, en met 0,3 procent zitten we daar nog lang niet aan in Europa. Om dat cijfer op te krikken is onder meer de rente laag. Daardoor is het kortgezegd ook goedkoper om geld te lenen als je een huis wil kopen.
Verschillende economen wijzen erop dat dit voor hogere huizenprijzen heeft gezorgd. Huizen zijn in Nederland nog altijd schaars en als strijdende bieders meer kunnen betalen, dan zullen ze dat al snel doen.
Mogelijk zou dat probleem kleiner zijn als de stijgende huizenprijzen wél meegewogen worden in de inflatie. Dan zou de inflatie iets hoger uitvallen, blijkt onder meer volgens econoom Daniel Gros uit berekeningen waarover hij 2018 voor het Europees Parlement schreef.
De centrale bank zou dan minder de behoefte voelen om in te grijpen, waardoor de rente ook wat hoger zou zijn en er wellicht minder agressief geboden zou worden op de huizenmarkt. Een starter die zijn of haar eerste huis wil kopen zou dan weliswaar meer betalen voor een hypotheek, maar minder voor de woning.
Gaat er nog iets veranderen?
Ja, maar dat heeft nog wat voeten in de aarde. Om onder meer te bepalen hoe hoog of laag de rente is, gebruikt de ECB op dit moment een ander inflatiecijfer dan het CBS in Nederland publiceert. In dat cijfer zijn wel de huurprijzen meegerekend, maar is een schatting van de kosten voor huiseigenaren zoals het CBS die maakt niet meegenomen.
De reden daarvoor is dat de huizenmarkt in alle Eurozone-landen er anders uitziet. De schatting die het CBS maakt op basis van de gemiddelde huurstijging in de vrije sector kan in sommige landen niet, simpelweg omdat de vrije sector daar niet of nauwelijks bestaat. Daardoor kan de ECB de schattingen van verschillende landen niet op een hoop gooien.
Toch ziet de centrale bank ook wel dat de uitgaven aan een eigen woning een heel groot deel van de uitgaven van inwoners in de Eurolanden zijn. Daarom onderzoekt de ECB op dit moment de mogelijkheid om die kosten tóch in alle landen op dezelfde manier te kunnen berekenen.
Overigens zou dat op dit moment vermoedelijk weinig veranderen aan het beleid van de ECB. De inflatie is nu zo laag, dat ook als die met een meer complete berekening een paar tienden hoger zou uitvallen de rente voorlopig niet snel omhoog zal gaan. Pas als de inflatie meer in de buurt komt van het doel (net onder de 2 procent), zal dat mee gaan spelen.
