Nieuwbouwwijken: wanneer komen de voorzieningen?

• Thomas Michel

  redacteur

Het kabinet heeft de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te laten bouwen. Dat doen gemeenten vaak op 'invullocaties', plekken in bestaande buurten, maar ook worden geheel nieuwe wijken aan de rand van steden, dorpen of in landelijk gebied gebouwd. Probleem is daar vaak dat er nog weinig of zelfs helemaal geen voorzieningen zijn.

Bewoners van deze wijken moeten vaak maanden tot soms jaren wachten tot ze in hun eigen buurt gebruik kunnen maken van bijvoorbeeld openbaar vervoer of een supermarkt, waardoor de leefbaarheid van deze nieuwbouwwijken achterblijft.

Kip-ei verhaal

"Het is een kip-of-ei verhaal", zegt hoogleraar Housing Systems Peter Boelhouwer van de Technische Universiteit Delft. "Want wat bouw je als projectontwikkelaar het eerst, woningen of voorzieningen?"

"Bij de ontwikkeling van een nieuwe wijk maken de gemeente en projectontwikkelaar eerst een omgevingsplan", vertelt hij. "In zo'n omgevingsplan staat onder meer hoeveel huizen er gebouwd moeten worden, hoeveel bewoners er in de wijk komen wonen en wat voor voorzieningen daarbij horen en dus ook hoe veel ruimte daarvoor gereserveerd wordt."

De projectontwikkelaar gaat vervolgens aan de slag met de bouwplannen en tekent ruimte in voor deze voorzieningen. En gaat dan, soms samen met de gemeente, in gesprek met commerciële partijen voor de invulling van de ruimte voor voorzieningen.

In Utrecht worden 3000 woningen per jaar gebouwd. Daar worden de bibliotheek en supermarkt al in een vroeg stadium meegenomen, zegt wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Eelco Eerenberg. "Om de leefbaarheid te behouden, investeren we al vroeg in openbare ruimte en voorzieningen."

Lange adem

Arjen Oosting, directeur Noord-Nederland bij projectontwikkelaar Van Wijnen, legt uit het ontwikkelingsproces veel tijd kost. "Het is vaak een lang proces met veel belanghebbenden, zoals de projectontwikkelaar, de gemeente, de provincie, woningcorporaties en milieuorganisaties. Het kan soms lang duren voordat alle neuzen dezelfde kant op staan en de bouw begint. En daarmee ook voordat ondernemers zoals supermarkten aanhaken."

Commerciële partijen zien het niet altijd zitten om al vroeg in het proces van de ontwikkeling van een wijk een vestiging te openen. "Het is onaantrekkelijk voor een supermarkt om in een wijk te beginnen die nog niet helemaal ontwikkeld is", stelt hoogleraar Boelhouwer.

"Als de bouw vertraging oploopt, zit een ondernemer op een plek waar nog maar weinig klanten komen. Dan is de kans op financieel verlies groot. Daarom wachten commerciële partijen soms liever met het openen van bijvoorbeeld een supermarkt tot een wijk helemaal opgeleverd is", zegt hij.

Het komt ook voor dat in een wijk eerst voorzieningen komen en daarna pas woningen. "In Leeuwarden is het andersom gegaan." vertelt Oosting. "Wij hebben daar het nieuwe stadion van voetbalclub Cambuur gebouwd en voorzieningen zoals winkels, een restaurant en een school in gebouwd. Dat deze voorzieningen al aanwezig waren, leidde ertoe dat de locatie juist interessant werd. Het kan dus wel degelijk als marktpartijen vanaf het begin goed samenwerken met verschillende overheden."

Risico nemen

Ten zuidwesten van knooppunt Oudenrijn in polder Rijnenburg kunnen vanaf 2035 ruim twintigduizend woningen gebouwd worden. Om die nieuwe wijk van Utrecht met het OV bereikbaar te maken, zijn investeringen van het Rijk nodig, stelt Eerenberg. "Zonder deze verbinding kunnen we op deze moeilijk bereikbare plek niet bouwen", zegt hij.

Volgens Boelhouwer blijft het een lastige afweging, voor zowel de overheid als ondernemers en projectontwikkelaars, om alvast een OV-verbinding aan te leggen of winkels te openen, of te wachten tot de wijk afgebouwd is.

Dat beaamt Oosting. "Ondernemers willen echt wel die nieuwe afzetmarkt in een nieuwbouwwijk. Soms kunnen ze het zich best veroorloven om een paar maanden verlies te draaien, maar het blijft altijd de vraag of de ondernemer dat verlies wil nemen."

De hoogleraar ziet ook kansen om wijken zonder voorzieningen te voorkomen. "Bijvoorbeeld door eerder een ondernemer te zoeken die tijdelijk verlies kan of wil draaien. Als die dat niet wil, zou de gemeente de ondernemer financieel kunnen compenseren," zegt de hoogleraar.

"Maar het blijft lastig als een wijk geleidelijk wordt opgebouwd. Als de wijk eenmaal op stoom is, komen de voorzieningen vanzelf wel", stelt Boelhouwer.