Huisbazen kunnen meer huur vragen door regels te omzeilen

• Nina Jansen

  redacteur NOS op 3

• Devran Alkas

  redacteur NOS op 3

• Semina Ajrovic

  redacteur NOS op 3

Huisbazen in heel Nederland omzeilen het puntensysteem voor kamers om hogere huurprijzen te kunnen vragen, blijkt uit onderzoek van NOS op 3. Dat doen ze door gebruik te maken van groepsconstructies om kamers aan studenten te verhuren. Huurteams signaleren deze praktijk steeds vaker, vooral in Rotterdam en Amsterdam.

Bij een zogeheten 'groepscontract' staan huisgenoten samen op één contract. Vaak is er een 'hoofdhuurder' die de volledige huur overmaakt naar de huisbaas, de rest betaalt zijn deel aan deze huisgenoot. Soms staat slechts één huurder op het contract: een friends contract.

Met dit soort contracten houden verhuurders de kamers buiten het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimten. Ze verhuren het hele huis als zelfstandige woning. Hierdoor kunnen ze hogere huurprijzen vragen en vermijden ze dat huurders via de Huurcommissie de prijs kunnen verlagen.

Geen andere keuze

"Jonge huurders bellen voornamelijk over de hoge huurprijzen die gepaard gaan met die groepscontracten. Ze weten vaak niet waar ze voor tekenen", zegt Johnny Hendriks van Huurteam Nederland. Ze nemen die kamers volgens hem toch, omdat ze meestal geen andere keuze hebben.

Groepscontracten zijn bedoeld voor woningdelers: vriendengroepen of studentenverenigingen die gezamenlijk een woning willen huren, en vaak ook samen boodschappen doen en eten. Maar uit het onderzoek van NOS op 3 blijkt dat deze contractvorm veelal bij individuele kamerverhuur wordt ingezet.

Marc (niet zijn echte naam) heeft zo'n groepscontract en deelt een woonkamer, keuken en badkamer met drie anderen, voor 830 euro. Hij vond de kamer via Kamernet en kende zijn huisgenoten niet van tevoren. Toch huurt hij volgens zijn contract geen kamer, maar een woning met een groep. Voor de 103 vierkante meter in Amsterdam betalen zij 3700 euro.

Vastgoedadvocaat Huib Hielkema adviseert verhuurders te kiezen voor dit soort groepscontracten. "Het puntensysteem voor kamers is verouderd, daarmee dek je nauwelijks de hypotheek, laat staan andere kosten."

Huurders krijgen er volgens hem bovendien vrijheden voor terug. "Groepscontracten geven huurders de mogelijkheid om zelf huisgenoten te kiezen, vaak met goedkeuring van de verhuurder, en om te bepalen wie welke kamer tegen welke prijs neemt."

In een vragenlijst van NOS op 3, ingevuld door ruim 2000 studenten, zegt een kwart van de kamerhuurders zo'n contract voor het hele huis te hebben. In Amsterdam en Rotterdam zegt de helft van de mensen die de vragenlijst invulden dat ze een groepscontract hebben.

Hoewel ze inderdaad meer controle hebben over huisgenoten en de kamerverdeling, ervaren huurders met een groepscontract vooral nadelen.

In de meeste gevallen zijn ze verantwoordelijk voor de huur van een huisgenoot wanneer deze vertrekt, terwijl zij die persoon vaak niet goed kennen. Ook verhogen verhuurders de volledige huur soms met honderden euro's als er een nieuwe huurder komt.

Melanie (21) had een friends contract: "Toen ik hoofdhuurder werd, bleken mijn oud-huisgenoten nog een schuld te hebben openstaan. Die moesten wij toen alsnog betalen." Melanie zocht daarna snel een andere kamer.

Studenten met een groepscontract stappen nauwelijks naar de Huurcommissie om hun huurprijs aan te vechten, zien huurdersorganisaties. Toch lukte het Marc wel, die daardoor nu een conflict met zijn huisbaas heeft.

Er werd geconstateerd dat zijn groepscontract meer leek op kamerverhuur. Het contract stelde dat Marc zelf huisgenoten mocht kiezen, maar in de praktijk bepaalde de verhuurder dit. Ook waren prijzen per kamer vastgelegd.

De Huurcommissie oordeelde dat het inderdaad om kamerverhuur ging en verlaagde Marcs huur naar 278 euro. De verhuurder gaat in beroep, omdat hij volhoudt dat het om een groepscontract gaat.

Toch is Marc positief. "Ik denk dat we het hoger beroep ook gaan winnen. De verhuurder heeft het woord 'kamer' gebruikt in mailwisselingen en ik maak mijn huur individueel over naar de huisbaas. Allemaal dingen die erop wijzen dat het om kamerverhuur gaat."

Verouderd systeem

Mochten ook de huisgenoten van Marc naar de Huurcommissie stappen, dan zou de huur voor het volledige huis van 3700 euro naar ruim 1000 euro kunnen worden verlaagd. Volgens vastgoedadvocaat Hielkema zijn dit soort rendementen veel te laag. "Als verhuurders zich aan het puntensysteem moeten houden, kiest niemand meer voor kamerverhuur en verdwijnen kamers dus." Dat verhuurders zich niet altijd aan de voorwaarden van het groepscontract houden, betreurt Hielkema.

Ook demissionair minister De Jonge voor Wonen meent dat het puntensysteem moet worden aangepast. Hij presenteerde dit jaar een nieuw systeem, waarin onder meer de maximale kamerhuurprijs op basis van punten met 20 procent wordt verhoogd. Op 12 september bepaalt de Tweede Kamer of deze wet nog wordt behandeld voordat er een nieuw kabinet is.

Eerder ontdekte de gezamenlijke onderzoeksredactie van de NOS en Nieuwsuur dat topfunctionarissen van woningcorporaties privé actief zijn als vastgoedbelegger: