Hoge Raad: overheid moet gelijke kansen bieden bij gronduitgifte

De overheid moet gelijke kansen bieden bij de uitgifte van grond. Dat heeft de Hoge Raad, de hoogste Nederlandse rechter, bepaald. Het Financieele Dagblad schrijft dat de uitspraak grote gevolgen kan hebben voor huidige en toekomstige woningbouw.

Volgens de krant komt de Nederlandse ambitie om in tien jaar een miljoen woningen te bouwen hierdoor in gevaar. Gemeenten mogen door de uitspraak niet langer direct grond verkopen aan ontwikkelaars, want andere partijen moeten volgens de rechter gelijke kansen krijgen.

"Dit kan grote gevolgen hebben voor de woningbouw, maar het hangt er wel echt van af hoe betrokkenen hierop gaan reageren", zegt universitair hoofddocent bestuursrecht Annemarie Drahmann van de Universiteit Leiden. "Advocaten, vastgoedbedrijven en gemeenten zijn nu aan het kijken: wat gaat dit betekenen in de praktijk."

Corruptie voorkomen

De overheid moet zich volgens de Hoge Raad ook bij het sluiten van contracten houden aan beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het beginsel van gelijke kansen. Je mag niet zomaar een contract met één partij sluiten, zonder dat andere partijen hun interesse konden tonen. Het gelijkheidsbeginsel moet corruptie binnen de overheid voorkomen.

De uitspraak geldt alleen voor projecten waar de gemeenten de grond in eigen handen heeft, en dus niet voor grondverkopen door particulieren, projectontwikkelaars of agrariërs.

Schaarse vergunningen

De Hoge Raad verwijst in de uitspraak naar een eerdere uitspraak van de Raad van State uit 2016. Hierin is bepaald dat de overheid gelijke kansen moet bieden bij het verlenen van kansspelvergunningen. Van zo'n vergunning is er per gemeente vaak maar één, waardoor gelijke kansen noodzaak zijn.

De Hoge Raad biedt op de algemene regel van gelijkheid wel een uitzondering. Als er maar één partij voor de aanbesteding in aanmerking kán komen, dan mag een uitzondering gemaakt worden. De overheid zal dit wel moeten motiveren.

Het FD schrijft dat bij tal van lopende bouwprojecten nu moet worden bekeken of aan de nieuwe eis is voldaan. Drahmann nuanceert dit: "Het kan dat vastgoedpartijen procedures gaan tegen concurrerende bedrijven, omdat ze vinden dat er geen gelijke kansen waren. Ik hoop dat ze met de wooncrisis vooral vooruitkijken."

Maar ook zij denkt dat het wel tot vertraging kan leiden: "Ik ben niet zo bang voor gesloten contracten, meer voor die nog gesloten moeten worden. Het kan zijn dat gemeenten door de uitspraak geschrokken zijn dat ze het anders moeten inrichten, maar nog niet weten hoe. Dat kan leiden tot verlamming. Ook is nog niet duidelijk hoe de uitzondering geïnterpreteerd wordt. Dat kost tijd."

Joep Thomassen van vastgoedadviesbureau Fakton, denkt dat dit op korte termijn tot onzekerheid leidt bij lopende onderhandelingen. "Per situatie moet de gemeente een afweging maken tussen een-op-een-onderhandelingen doorzetten en risico's accepteren, of onderhandelingen stopzetten en het verkoopproces veranderen."

'Veel transparanter'

Volgens Drahmann is er wat weerstand omdat een aanbestedingsprocedure soms wordt gezien als omslachtig en tijdrovend. "De uitspraak verplicht daar echter niet toe. Je kan het ook doen via loting, wat sommige gemeenten al doen. Dat is niet zo ingewikkeld en maakt het veel transparanter. Deze uitspraak is daarom goed nieuws voor de sector."

Drahmann zegt dat een projectontwikkelaar tot nu toe grond kon aankopen als die zich als eerste meldde, waarbij de juiste connecties binnen de gemeente belangrijke zijn. "Door middel van een open selectieprocedure maakt iedereen kans, ook burgerinitiatieven. Dat is iets om toe te juichen."

Ook Thomassen denkt dat het op de lange termijn positief uitpakt. "Met passende verkoopprocedures kom je sneller tot een betere deal met meer opbrengsten dan met een een-op-een-onderhandeling."

Dat dit kan, bewijst het Rijksvastgoedbedrijf. Op de website biedboek.nl bieden zij hun aanbod aan onroerende zaken al jarenlang aan. Drahmann: "Het zou heel goed zijn als we in de toekomst op deze regel alert zijn en aan de bel trekken als er wat misgaat, maar het verleden laten rusten."