Ruim wonen op een goede plek voor een lage prijs: er zijn steeds minder plekken binnen en buiten Nederland waar dat kan. In tegenstelling tot Wenen: in de Oostenrijkse hoofdstad huur je een centraal gelegen appartement van 100 vierkante meter voor minder dan 900 euro per maand, inclusief een paar bijzondere extra's. Hoe kan dat?
Pal achter het centraal station van de stad ligt het Sonnwendviertel, een aantal met loopbruggen en gangen verbonden moderne appartementencomplexen rond een gemeenschappelijke binnentuin. De ruim 400 bewoners hebben allemaal hun eigen, ruime balkon.
Isabella Weisskircher, die al zeven jaar in een van de appartementen woont, geeft een korte rondleiding: woonkamer met open keuken, langs het kookeiland naar het overdekte balkon met loungemeubels, een badkamer met bad, een extra kamer die dienstdoet als inloopkast en vanuit de slaapkamer loopt ze zo haar tweede, nog grotere balkon op.
Met haar vriend deelt ze dit appartement van 100 vierkante meter, voor 890 euro per maand. Alleen stroom, verwarmingskosten en water komen daar nog bij. Wel al inbegrepen: de toegang tot een kleine bioscoopzaal, een klimmuur en een zwembad in de kelder met twee sauna's en een stoombad. "Bij elkaar ben ik ongeveer 30 procent van mijn inkomen kwijt aan mijn woonkosten", schat Weisskircher. "Ik ben heel gelukkig hier, ik wil nergens anders meer wonen."
'Gemeinnützige' appartementen
Het bijzondere aan dit complex is dat het, naast koopwoningen, voor een groot deel bestaat uit 'gemeinnützige Wohnungen': de grote troef van het Weense systeem. "Dat houdt in dat we woningen van goede kwaliteit onder gunstige voorwaarden ter beschikking stellen, die we over meerdere generaties onderhouden", legt Alexander Gluttig uit. Hij is de baas van EBG Wohnen, de woningcorporatie die dit en andere appartementencomplexen volgens dit model gebouwd heeft.
De gemeente Wenen geeft opdracht voor de bouw en helpt bij de financiering van bouwprojecten. De corporaties hebben daardoor de zekerheid dat ze aan geld voor de bouw kunnen komen, en ze hoeven de investeringen pas na zo'n veertig jaar terugverdiend te hebben.
Volgens regels van de Weense gemeente moeten ze dit soort woningen tegen de kostprijs aanbieden. Winst maken mag maar in beperkte mate, en die winst moet dan ook weer terugvloeien naar investeringen in de woningen. Daarmee lijkt het op het Nederlandse systeem.
Een belangrijk verschil is: de woningen die de corporaties aanbieden zijn geen sociale huur. Dat wil zeggen dat deze 'gemeinnützige' appartementen ook beschikbaar zijn voor mensen met een hoger inkomen, tot wel 50.000 euro netto per jaar. Ter vergelijking: in Nederland moet een corporatie woningen grotendeels verhuren aan mensen met een bruto-inkomen onder de grofweg 40.000 euro per jaar.
Een huurprijs van minder dan 9, en soms zelfs van 8 of 7 euro per vierkante meter is geen uitzondering in Wenen. Economisch onderzoeker Michael Klien van het economisch onderzoeksinstituut WIFO berekende het voordeel voor huurders: "Het scheelt ongeveer 160 euro per maand ten opzichte van vrije sector-huurwoningen."
Schandalen
Dit systeem van woningcorporaties die voor een relatief breed publiek bouwen, gaat in Wenen ruim honderd jaar terug. De woningnood in de stad was eind negentiende eeuw al hoog. Toen de sociaaldemocratische partij na de Eerste Wereldoorlog aan de macht kwam, nam de overheid de verantwoordelijkheid voor de bouw van betaalbare woningen meer in eigen hand. Vooral na de Tweede Wereldoorlog kwam de bouw op stoom. Veel woningen waren verwoest, anderen waren gebrekkig en verouderd. Al lange tijd wordt er in Wenen redelijk continu bijgebouwd. En de corporatiewoningen werden later niet verkocht aan commerciële partijen, zoals in andere landen wel is gebeurd.
In Nederland opereerden woningcorporaties lang zoals in Oostenrijk. Wel kwamen ze hier de laatste decennia in een slecht daglicht te staan door diverse schandalen, zoals rond Vestia en Rochdale.
Vanaf de jaren negentig besloot de Nederlandse overheid meer aan de vrije markt over te laten. De grootste verandering kwam nadat vastgoedbeleggers in Nederland bij de Europese Commissie geklaagd hadden: de door de staat gesteunde corporaties zouden te veel mensen met hoge inkomens van woningen voorzien en daarmee oneerlijk concurreren met commerciële bedrijven. De EC vraagt Nederland om de regels aan te passen, en Nederland zegt in 2009 toe. Alleen mensen met een laag inkomen mogen nog in woningcorporatie-woningen.
Inmiddels huurt 40 procent van de Oostenrijkers een woning in een woningcorporatie-woning die geen sociale huur is. En dat beïnvloedt ook de private woonmarkt, zegt Klien. "Het heeft indirect ook een dempend effect op de vrije sector-huurprijzen, omdat die met de goedkopere woningen moeten concurreren."
Is die concurrentie dan nog wel eerlijk? Volgens Klien lijkt de markt in Wenen niet verstoord. "Klachten zijn er hier en daar wel van commerciële bedrijven. Maar als je naar Wenen en Oostenrijk in het algemeen kijkt dan zie je dat de private sector heel snel groeit. Er worden meer dan ooit woningen voor winst gebouwd. Dus het argument dat de corporaties de private bouw zouden verdringen, is op dit moment heel moeilijk te maken."