Chinese huizenmarkt kwakkelt, na corona nog geen herstel
Na het afschaffen van de coronalockdowns eind vorig jaar was het de verwachting dat de Chinese economie wel weer overeind zou krabbelen. Maar herstel is grotendeels uitgebleven en van 'inhaalgroei' is nauwelijks sprake. Vooral op de huizenmarkt zijn de klappen voelbaar. "De bevolking krimpt, terwijl er nog steeds wordt bijgebouwd."
Verf, cement, coatings: twintig jaar al verhandelt Liu Zengxing bouwproducten in zijn winkel in Langfang, een provinciestad met vijf miljoen inwoners onder de rook van Peking. Veel vraag naar zijn producten is er niet. "Zo slecht als nu heb ik het nog niet meegemaakt", zegt Liu. De huizenmarkt noemt hij zeepbel. "Er zijn gewoon te veel huizen, het aanbod is groter dan de vraag."
Het gevolg is dalende huizenprijzen. "Ik ben hoog ingestapt", zegt een vrouw, die haar appartement in wooncomplex 'Het Oosterse Tijdperk' onlangs kreeg opgeleverd. De verhuisdozen liggen nog in de auto. Appartementen in de woontorens die nog in de steigers staan, gaan nu voor bijna 30 procent minder van de hand. "Toen ik mijn appartement kocht, golden er nog strenge aankoopbeperkingen", zegt ze. Kopers van buiten, zoals mensen uit Peking, waren niet meer welkom in Langfang.
De maatregel was bedoeld om de oververhitte huizenmarkt te laten afkoelen. Inmiddels is de aankoopbeperking op veel plekken teruggedraaid. "Sindsdien zijn de prijzen alleen maar gedaald", zegt de vrouw, die in zekere zin nog geluk had: vanaf de piek in 2017 zijn de huizenprijzen in Langfang gehalveerd, blijkt uit cijfers van online huizenplatform Anjuke. Bovendien: haar appartement werd in elk geval nog afgebouwd.
Grote leegstand
Aan de rand van Langfang, in de 'Oriëntaalse Universiteitsstad', liggen meerdere bouwplaatsen er verlaten bij. Het prestigieuze project (scholen, universiteiten en wooncomplexen) kwam maar deels van de grond. De bouwvakkers zijn verdwenen, de natuur neemt het over. Binnen in de betonnen kolossen zijn muren ondergespoten met graffiti. Dit soort desolate plekken is populair bij fotografen en influencers.
Betrouwbare leegstandscijfers zijn er niet. Onderzoeksbureau Beike deed in de zomer van 2022 een poging. Het schatte toen dat een op de vijf appartementen in Langfang leeg stond. Ter vergelijking: in Peking en Shanghai kwam het leegstandscijfer uit op zo'n 5 procent. Het rapport werd kort na publicatie ingetrokken, na kritiek op wat beschouwd werd als negatief nieuws. Sindsdien durft niemand zijn vingers er meer aan te branden.
Ondanks die leegstand wordt er nog volop gebouwd in de stad, ook op plekken waar de bouw eerder stillag. In veel gevallen sprong de overheid bij, onder meer door banken op te dragen coulant te zijn en bestaande leningen aan de sector te verlengen. Lopende projecten van Evergrande in Langfang zijn afgebouwd. "Al zal het daar wel bij blijven", zegt een van de kopers daar. In de afgelopen twee jaar boekte de vastgoedreus een verlies van omgerekend 103 miljard euro.
Leningen en schulden
Enige bedrijvigheid is er bij de Feniksbaai, een project van de geplaagde vastgoedgigant Country Garden. Druk is het niet. De hijskranen staan stil, maar liften brengen bouwmaterialen omhoog, bouwvakkers zijn aan het werk. "We zijn een beursgenoteerd bedrijf uit de Fortune 500", zegt verkoopmakelaar Chen. Dat het bedrijf in de VS rentebetalingen heeft gemist op zijn leningen, en eerder deze maand formeel uitstel van betaling aanvroeg, is volgens haar geen groot probleem.
Pengpai, een Chinese nieuwsorganisatie, wees op teruglopende verkopen en problemen bij de herfinanciering als belangrijkste redenen voor de liquiditeitsproblemen bij Country Garden. Geïnteresseerde kopers zijn er niet tijdens ons bezoek aan de immense verkoophal, waar een maquette laat zien hoe de Feniksbaai er bij oplevering uit komt te zien. Makelaars spelen er verveeld met hun telefoon.
"Er zal een bepaald bedrag aan schulden zijn, maar dit ligt binnen het normale bereik", zegt Chen. Ze is ervan overtuigd dat de woontorens zonder problemen worden opgeleverd. "Alle aanbetalingen, ook het geld van de hypotheek, staan allemaal op de garantierekening van de lokale overheid", zegt ze. Dat lijkt echter niet overal soelaas te bieden: zo berichtte persbureau Reuters afgelopen week over stilgelegde projecten van Country Garden in het nabijgelegen Tianjin.
'Economisch gaat het niet goed'
Dat het lek nog niet boven is, wordt ook gevoeld op woonboulevard 'De Nieuwe Eeuw'. De leunstoel van laminaatverkoper Wang Jing staat horizontaal afgesteld in de ruststand, klanten zijn er niet. "Het is nog niet op het niveau van voor corona, economisch gaat het niet goed", zegt ze met gevoel voor understatement.
"De huizenprijzen zijn gedaald, maar ik denk er nog niet aan om te kopen", zegt een twintiger op de versmarkt om de hoek. "Wij wachten ook nog even met kopen", zegt een vrouw die net met haar gezin naar Langfang is verhuisd. Voorlopig huurt ze. "We willen een winkeltje beginnen, al is het geen goede tijd om zaken te doen."
De verkoper van de toiletwinkel is optimistischer. "We zien wel dat klanten nu voor goedkopere modellen kiezen", zegt ze. Luxetoiletten met wc-brilverwarming, sproeier en massagefunctie (900 euro), laten ze links liggen. "Maar ook als het economisch minder gaat moeten mensen hun kleine en grote boodschap doen", zegt ze.
