Wat heeft een starter aan 0% overdrachtsbelasting als prijzen 15% stijgen?
Om starters meer kans te geven op de woningmarkt is sinds begin dit jaar voor mensen onder de 35 de overdrachtsbelasting verlaagd van twee naar nul procent. Tegelijk is diezelfde belasting voor kopers die niet in een huis gaan wonen, vaak beleggers, verhoogd naar acht procent.
Maar wordt het daardoor voor starters nog wel makkelijker om een huis te vinden als tegelijkertijd de prijzen met 15 procent op jaarbasis stijgen, zoals vandaag bleek, en er historisch weinig huizen te koop staan?
"Je komt er nog steeds niet tussen als starter", zegt Bastiaan Pasman, makelaar bij Woon.nl in Apeldoorn. "Die nul procent overdrachtsbelasting is een mooie regeling, maar maakt het verschil niet in deze markt."
Pasman geeft een voorbeeld van hoe het nu vaak gaat. "Met een gemiddeld inkomen kunnen starters maximaal zo'n 175.000 euro hypotheek krijgen. Dan heb je het over appartementen en beleggers zijn ook actief in die markt. Een deel van hen is nu misschien even afgeschrikt door de acht procent overdrachtsbelasting, maar een deel ook niet. En dan gaat een huis met een vraagprijs rond de 175.000 toch vaak naar de overbiedende belegger, die er al snel twee ton voor betaalt."
Al bijna een jaar zoekt de 28-jarige Verica Kadinski-Gligorov een appartement in Apeldoorn binnen haar budget van 165.000 euro. Maar tot nu toe lukt dat niet. "Het is al heel moeilijk om iets tot die prijs te vinden en toen ik iets vond kwam ik er niet tussen. Ik heb twee keer een bod gedaan en kreeg twee keer bericht dat ik het niet ben geworden. Die nul procent overdrachtsbelasting heeft mij verder niet geholpen."
"Beleggers pikken nog steeds de krenten uit de pap", constateert de Zwolse makelaar Bärbel de Groot-Brouwer. "Ze kopen nog steeds goedkope appartementen op, die acht procent overdrachtsbelasting verdienen ze in een jaar terug. Het eerste jaar even geen rendement en daarna wel, denken ze dan. En beleggers kunnen vaak zonder voorbehoud van financiering kopen, dat vindt de verkoper ook fijn."
Wel geholpen
Toch zijn er ook starters die wel geholpen zijn door de regeling. Zoals de 25-jarige Mieke Aalders en haar vriend. Twee weken geleden werd hun bod van 240.000 euro op een rijtjeshuis in Zutphen geaccepteerd. "Door de nul procent overdrachtsbelasting waren we 4800 euro minder kwijt. We konden nu wat eigen geld inleggen en hadden een iets lagere hypotheek nodig. Anders was het moeilijker geweest om de hypotheek rond te krijgen."
Ook de wethouders Wonen in Den Haag en Amsterdam zijn blij met de regeling, vooral dat beleggers nu meer moeten betalen. "Beleggers iets meer weren is een prima maatregel", zegt de Amsterdamse wethouder Laurens Ivens. "Voor starters betekent de verlaging een kleine stimulans, waardoor ze relatief iets minder in het nadeel zijn ten opzichte van beleggers."
'Meer maatregelen nodig'
"Appartementen van rond de twee, drie ton is precies het segment waar zowel beleggers als starters op azen in Den Haag", zegt de Haagse wethouder Martijn Balster. "Het is een groot probleem dat een groot deel van de appartementen wordt opgekocht en 'opgeknipt' in kamers door beleggers die ze veel te duur willen verhuren aan bijvoorbeeld arbeidsmigranten. Dus ik ben een groot voorstander van deze maatregel."
Wethouder Ivens in Amsterdam ziet graag dat een nieuw kabinet meer maatregelen neemt. "Effectiever is het om de concurrentie tussen beleggers en eigenaar-bewoners te voorkomen, door een zelfwoonplicht in te voeren. Gemeenten kunnen dan betaalbare woningen aanwijzen die alleen door eigenaar-bewoners bewoond mogen worden, en dus niet door beleggers opgekocht kunnen worden om vervolgens duur te verhuren."
Maximale huurprijs
Ook pleit hij voor het invoeren van een maximale huurprijs in de vrijehuursector. "Hierdoor zullen beleggers minder hoge bedragen bieden op koopwoningen." Het kabinet heeft voor dit jaar wel een maximale huurverhoging ingevoerd voor de vrije sector van 2,4 procent. Maar die geldt dus voor lopende huurcontracten, niet voor de huur aan het begin van een contract.
Maar ook met zulke maatregelen zal de woningmarkt voorlopig overspannen blijven door het grote tekort aan woningen. Want bijna iedereen is het eens dat voor een gezondere woningmarkt er snel veel huizen bijgebouwd moeten worden. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan.
