Rechter: omzetdaling bedrijf bepaalt huurkorting vastgoed
De omzetdaling van een bedrijf moet van de rechter bepalen hoeveel korting er moet worden gegeven op de huur van bedrijfspanden. Dat oordeelt Rechtbank Amsterdam eerder deze week in een bodemprocedure die werd gestart door een hotel. Het is een uitspraak die richting geeft conflicten over de huur van vastgoed.
De formule die de Rechtbank Amsterdam aanhoudt, betekent dat als een bedrijf een omzetdaling heeft van 50 procent, de huurverlaging uitkomt op 25 procent. Als de omzetdaling 100 procent is, is de huurkorting 50 procent. Overheidssteun in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) moet wel bij de omzet opgeteld worden. Loonsubsidieregeling NOW niet. Dat geld is geoormerkt voor salarisuitbetalingen.
"Voor hotels is dit zeker een relevante uitspraak", zegt advocaat Chantal Martens van CMS. "Het is voor die groep de eerste uitspraak van een bodemrechter." Volgens Martens begint er steeds meer lijn te komen in hoe rechters met de vele huurconflicten voor bedrijven omgaan. "Ik denk dat andere rechtbanken deze formule gaan volgen."
Amsterdams hotel
In de betreffende zaak wilde het Amsterdamse hotel een halvering van de huur van 16 maart 2020 tot en met juni 2021. De omzet daalde vorig jaar met 75 procent ten opzichte van 2019. Het hotel krijgt nu 37,5 procent huurkorting tot en met december 2020. 144.000 euro aan TVL die het hotel kreeg is meegerekend.
Daarna blijft de percentuele huurkorting de helft van het percentage aan omzetverlies, tot er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkingen meer zijn, of de omzet weer het niveau van 2019 bereikt.
Andere type bedrijven?
Er liggen al flink wat uitspraken van kortgedingrechters in huurconflicten. In de meeste gevallen pakken die gunstig uit voor huurders. In de juridisch zwaarder wegende (en langer durende) bodemprocedures zijn veel minder uitspraken. In januari kregen twee Haagse horecaondernemers wel 50 procent huurkorting, maar voor fysieke retailbedrijven ligt er nog geen uitspraak in een bodemprocedure.
"Vergeleken met hotels spelen hier meer factoren een rol", zegt Martens. Altijd is volgens Martens belangrijk wat de financiële positie van de huurder en verhuurder is. "Een fysieke retailer heeft daarbij meer mogelijkheden gehad om bijvoorbeeld online alternatieve omzet te genereren. Ook via click & collect was er een kans de schade te beperken. Hotels hadden die mogelijkheid niet."
Maar rechters kijken volgens Martens ook goed of partijen de moeite hebben genomen om te onderhandelen. "Rechters verplichten partijen in overleg te treden en na te denken over wat redelijke uitgangspunten zijn. Wie dat niet doet loopt de kans te worden afgestraft."
'Geeft houvast'
Volgens Koninklijke Horeca Nederland geeft deze uitspraak in een bodemprocedure ook houvast in gesprekken die andere ondernemers met hun verhuurder hebben. "Tot nu toe is in alle bodemprocedures geoordeeld dat als er duidelijk sprake is van schade door de coronacrisis, de hurende horecaondernemer recht op een korting heeft", zegt een woordvoerder.