Stille oorlog om verouderde serviceflats
In Nederland is een stille oorlog gaande tussen vastgoedondernemers en de veelal hoogbejaarde bewoners van serviceflats en hun erfgenamen. Inzet: het bezit en de toekomst van de wooncomplexen.
Projectontwikkelaars proberen de verouderde flats goedkoop in handen te krijgen, om ze te verbouwen of te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Dat biedt winstkansen, want veel serviceflats staan op toplocaties, zegt Netty van Triest, onderzoeker van kennisinstituut Platform 31.
Eigenaren worden onder druk gezet hun appartement ver onder de marktprijs te verkopen. Investeerders proberen zo een meerderheid in de verenigingen van eigenaren te verwerven, zodat ze hun plannen kunnen opleggen aan de resterende eigenaren.
Klusjesmannen
In een recent rapport van Platform 31 over de problemen van de serviceflats staat dat Nederland nog zo’n 360 van zulke flats voor senioren telt. Ze werden gebouwd in de jaren zestig en zeventig als alternatief voor de bejaardentehuizen van die tijd. Het zijn gebouwen met zelfstandige appartementen en gemeenschappelijke voorzieningen, zoals recreatieruimtes, een restaurant, een supermarkt en een kapper. Daarbij hoort ook personeel. Serviceflats hebben vaak tientallen mensen in dienst, zoals koks, klusjesmannen, receptionisten en huismeesters.
Senioren die een appartement kochten, moesten zich inkopen bij de vereniging van eigenaren en werden zo mede-eigenaar van het complex. Ze betaalden verplicht een maandelijkse bijdrage voor de servicekosten.
Achterstallig onderhoud
Serviceflats waren populair onder vitale senioren met hogere inkomens, maar geleidelijk bladderde hun imago af. De gebouwen kregen te kampen met achterstallig onderhoud en ongemakken als vocht, tocht en gebrekkig functionerende verwarmingsinstallaties.
De belangstelling voor serviceflats nam af. Ouderen huurden of kochten liever een appartement in een nieuw seniorencomplex waar geen hoge servicekosten hoeven te worden betaald. Anderen kozen voor een modern woonzorgcentrum. Steeds meer ouderen wilden zo lang mogelijk volledig zelfstandig blijven wonen.
Mede daardoor liep de gemiddelde leeftijd in de serviceflats op, tot gemiddeld tachtig jaar. Nieuwe bewoners waren meestal al dik in de zeventig.
Toch werden de problemen pas acuut door de huizencrisis. De meeste complexen kregen vanaf 2008 te kampen met leegstand. Veel bewoners overleden en ouderen die waren geïnteresseerd in een serviceflat kregen hun huis niet verkocht.
Sommige appartementen zijn voor een euro verkocht
De vraagprijzen voor serviceappartementen raakten in een duikvlucht. Inmiddels ligt de vraagprijs voor de meeste appartementen volgens Netty van Triest tussen de 50.000 en 100.000 euro, maar er zijn er ook die voor veel minder worden aangeboden. Sommige zijn zelfs voor één euro verkocht. De erfgenamen moesten ervan af omdat ze de servicekosten van honderden euro’s per maand niet konden betalen.
De crisis waarin de serviceflats zijn geraakt, heeft geleid tot veranderingen. Omdat de meeste ouderen tegenwoordig liever huren, worden ook in serviceflats steeds meer appartementen verhuurd. Inmiddels bestaat eenderde van de flats zelfs volledig uit huurappartementen. De huur is meestal uitbesteed aan een speciale stichting of een woningcorporatie.
Winststreven
Ook zijn voor veel flats renovatieplannen ontwikkeld. Maar bij serviceflats is renovatie lastig. Veel bewoners voelen er niet voor en kunnen plannen via de vereniging van eigenaren torpederen. Bovendien is de financiering vaak niet rond te krijgen. Daarom wordt de hulp ingeroepen van woningcorporaties of private investeerders. Niet zelden wordt daarbij besloten de appartementen te verkopen en terug te huren.
Maar vooral met private vastgoedinvesteerders worden nieuwe problemen binnengehaald. Hun winststreven verdraagt zich lang niet altijd met de belangen van de bewoners en hun erfgenamen.
Sloop
De projectontwikkelaars proberen de appartementen zo goedkoop mogelijk in handen te krijgen en hun verbouwingsplannen zijn vaak voor de oorspronkelijke bewoners niet aantrekkelijk. Soms krijgen de complexen een geheel ander karakter en verdwijnen de diensten en de beschermde woonvorm.
In een aantal gevallen is de overname door een projectontwikkelaar zelfs uitgelopen op sloop. Zo is de Marckhoek aan de rand van een natuurgebied in Breda verdwenen ten gunste van een nieuwbouwproject met patiowoningen en appartementen ter waarde van 7 ton.
Middengroepen
Netty van Triest verwacht dat dit soort ontwikkelingen zich de komende jaren vaker zal voordoen. Ze vreest dat veel flats gestript worden of alleen betaalbaar worden voor vermogende ouderen.
Om deze mooie locaties te behouden voor de middengroepen pleit zij daarom voor een rol voor woningcorporaties. Maar die zijn terughoudend omdat ze zich sinds de parlementaire enquête naar de woningcorporaties op de sociale huursector moeten richten. Als ze al met private investeerders samenwerken bij de ombouw van serviceflats, roepen ze al snel de verdenking op zich dat ze zich door winstbejag laten leiden. Al dan niet terecht, dat blijft in veel gevallen de vraag.
In elk geval vormen de conflicten die hierover worden uitgevochten een zware belasting voor de bewoners. Zij hadden gerekend op een rustige oude dag, maar liggen wakker van zorgen over henzelf en hun erfgenamen.
