Kadaster: particuliere verhuurders verkopen huizen na nieuwe regels
Particuliere verhuurders verkochten het afgelopen kwartaal meer woningen dan een jaar geleden. Zij verkochten met name aan mensen die er zelf gingen wonen. Ook institutionele beleggers verkochten woningen, maar hun aantal huurwoningen nam toe door nieuwbouw.
Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster, dat onderzoek deed naar commerciële verhuurders die meer dan twee panden bezitten. Woningcorporaties werden dus niet onderzocht.
Gezamenlijk verkochten commerciële verhuurders afgelopen kwartaal zo'n 5900 woningen aan kopers die erin gingen wonen, zogenoemde eigenaar-bewoners. Omgekeerd kochten ze ook zo'n 1100 woningen van eigenaar-bewoners. Netto gingen er dus een kleine 5000 woningen van huur naar koop. Dat is geen massale overheveling: er zijn ruim 8 miljoen woningen in Nederland.
Deze cijfers bevestigen wel voorspellingen die werden gedaan in de aanloop naar de nieuwe Wet betaalbare huur, die op 1 juli inging.
Puntensysteem
Door deze wet vallen huurwoningen onder de 1158 euro (voor nieuwbouw 1274 euro) onder een puntensysteem. Hoe groter, duurder of beter geïsoleerd een huis, hoe meer punten en hoe hoger de huur mag zijn. Dit systeem gold al voor sociale huurwoningen, maar niet in de vrije sector.
De huurprijs was daardoor niet altijd in verhouding met de kwaliteit en op plekken met grote schaarste - zoals bijvoorbeeld de vier grote steden - kon de hoofdprijs gevraagd worden.
Het Kadaster was het onderzoek daarom begonnen: het viel op dat de woonlasten van mensen die huren van particuliere verhuurders (dus mensen die een of meerdere woningen kopen en dan verhuren) veel hoger waren dan die van andere groepen. Zo is in het diagram hieronder te zien dat een particuliere huurder van 40 jaar in een van de vier grote steden gemiddeld een stijging van ruim 50 procent van woonlasten had. Bij diezelfde groep met een koopwoning ging dat om een stijging van 30 procent.
Hoge huurprijzen, in combinatie met grote krapte en starters die geen koopwoning konden vinden, brachten de Haagse politiek ertoe om met maatregelen te komen om het opkopen en verhuren minder aantrekkelijk te maken.
Zo mogen sinds 2022 gemeenten wijken aanwijzen waar beleggers geen goedkope en middeldure woningen meer mogen kopen. In 2021 en 2023 ging de overdrachtsbelasting omhoog als je een woning koopt waar je niet zelf woont. Ook steeg de vermogensbelasting voor particuliere verhuurders. In de grafiek hieronder is dat effect te zien: vlak voor die maatregelen ingingen is er een enorme piek qua aankopen, daarna daalt het.
Vorige zomer kwam de Wet goed verhuurderschap. Gemeenten kregen daarmee meer mogelijkheden om foute verhuurders aan te pakken met bijvoorbeeld boetes. Dit jaar volgden het afschaffen van de tijdelijke huurcontracten (uitzonderingen daargelaten) en dus het puntensysteem.
Particuliere verhuurders verkopen
De verwachting was dat particuliere verhuurders hun panden zouden verkopen, omdat het nu te weinig oplevert. En dat gebeurt dus ook, ziet Paul de Vries van het Kadaster. "Dit zal de komende twee jaar, als die laatste tijdelijke huurcontracten aflopen en particuliere verhuurders makkelijker hun pand kunnen verkopen, geleidelijk blijven gebeuren." Grote beleggers zeiden eerder tegen de NOS hier anders in te staan. Bij deze groep is de langetermijninvestering belangrijker.
Een omslag dus. Eentje die bijna tien jaar geleden de andere kant op plaatsvond. In 2013 riep toenmalig minister Blok (buitenlandse) beleggers op te investeren in de Nederlandse woningmarkt. De liberalisering van huurregels zou voor goede rendementen zorgen, voorspelde Blok. De jaren erna werd daar gehoor aan gegeven: particuliere verhuurders en buitenlandse beleggers kochten veel woningen op en gingen die verhuren.
De Vries: "Een deel van de woningvoorraad ging toen van koop naar huur, er was geld te verdienen. Nu dat minder het geval wordt, zien we dat weer omkeren. Sinds 2021 heeft Den Haag weer de regie gepakt omdat de toenmalige minister van Wonen, Hugo de Jonge, vond dat de vrije markt niet de oplossing was."
Hieronder de stromen van koop en huur, waarbij onder bedrijfsmatige verhuurders zowel institutionele beleggers als particuliere beleggers die hun panden via een bv verhuren vallen.
Alhoewel er dus meer woningen van huur naar koop gaan, steunt de belangenbehartiger van huurders, de Woonbond, de maatregelen wel. Het is een correctie op het beleid van de jaren daarvoor, zegt een woordvoerder.
"Woningbeleggers kregen alle ruimte om woningen op te kopen, deze duur te verhuren en hier nauwelijks belasting over te betalen. Tegelijkertijd werden meer dan 100.000 corporatiewoningen verkocht of gingen ze de vrije markt op. Hierdoor verdubbelde de dure vrije sector in omvang en daalde het aantal betaalbare huurwoningen."
Hoe kijkt de bond dan naar een krimpende huurmarkt? "Vooral woningcorporaties moeten woningen bouwen, omdat die geen winstoogmerk hebben." Ook bleek uit die eerdere NOS-rondgang dat veel institutionele beleggers dus kunnen leven met de regels. Twee grote investeringsmaatschappijen waarvan bekend is dat ze willen verkopen, zijn buitenlands: Heimstaden (Zweeds) en Eres (Canadees).
