Staan er straks weer veel huizen 'onder water' nu huizenprijzen dalen?
Nu de huizenprijzen dalen bekruipt huizenbezitters mogelijk de vrees of er straks weer meer woningen 'onder water' komen te staan zoals ook gebeurde in de kredietcrisis, tussen 2008 en 2013.
Een woning staat onder water als het uitstaande hypotheekbedrag hoger is dan de woningwaarde. Bij verkoop van de woning blijft er een restschuld over.
Als veel huizen onder water staan, belemmert dat de doorstroming op de huizenmarkt. Eigenaren zijn niet geneigd om een ander huis te kopen, als ze van tevoren weten dat ze met een schuld blijven zitten. Maar soms móeten mensen hun huis wel verkopen, bijvoorbeeld bij een scheiding of werkloosheid.
Remt uitgaven huishoudens
Huishoudens met een eigen woning die onderwater staat, bezuinigen ook op hun uitgaven. Want die huiseigenaren zijn meer geneigd om geld te sparen of extra af te lossen op hun hypotheek om hun 'onderwatersituatie' te verbeteren.
Op het hoogtepunt van de kredietcrisis stonden 1,4 miljoen huizen onder water. Sindsdien is dat aantal flink gedaald:
In de afgelopen jaren zijn er allerlei maatregelen genomen om te voorkomen dat waarde van huizen kan dalen onder het uitstaande hypotheekbedrag.
Tophypotheken verboden
Zo mogen zogeheten tophypotheken nu niet meer worden verstrekt. Voor de kredietcrisis kon een aspirant-koper een hypotheek krijgen ter hoogte van wel 120 procent van de waarde van de beoogde woning. Daar zaten dan ook de kosten koper bij en vaak nog wat extra geld voor bijvoorbeeld een verbouwing.
Sindsdien is dat stap voor stap verlaagd en sinds 2018 kan nog maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend. Daardoor ontstaat nu veel minder snel een situatie waarbij de hypotheek hoger is dan de woningwaarde.
Aflossingsvrije hypotheek in de ban
Daar kwam nog een andere belangrijke maatregel bij. Want voor 2011 was de aflossingsvrije hypotheek heel gangbaar. Dat is een hypotheek waarbij niet wordt afgelost, maar de huizenbezitter alleen rente betaalt. De schuld blijft dus even hoog.
Sinds 2011 mocht alleen nog tot de helft van de woningwaarde aflossingsvrij worden geleend. En sinds 2013 moeten huizenkopers. als ze tenminste nog hypotheekrenteaftrek willen krijgen, een hypotheek kiezen die in 30 jaar helemaal wordt afgelost.
Minder snel onder water
Hypotheken zijn tegenwoordig dus minder hoog ten opzichte van de woningwaarde. En door de automatische aflossing wordt de hypotheek ieder jaar lager. Daardoor komen nu minder huizen onder water te staan bij dalende huizenprijzen.
Dat blijkt ook uit berekeningen van De Nederlandsche Bank. Want toen in 2013 de huizenprijzen met zo'n 20 procent gedaald waren ten opzichte van de piek, stond maar liefst 33 procent van alle koophuizen in Nederland onder water.
Maar als de huizenprijzen nu 20 procent dalen, komt maar 7,5 procent onder water te staan:
"Ik denk dat dit probleem van onder water staan echt alleen kan gaan spelen bij mensen die heel recent een huis hebben gekocht en maximaal hebben geleend", zegt Stefan Groot, woningmarkteconoom bij RaboResearch.
Ook omdat de huizenprijzen een aantal jaar heel hard gestegen zijn, tot wel 20 procent op jaarbasis. "Dus als je langer dan een à twee jaar geleden je huis hebt gekocht, moeten de huizenprijzen echt fors dalen voordat je onder het aankoopbedrag van toen komt", zegt Groot.
"In de crisis vanaf 2007/2008 was dat anders. De huizenprijzen waren daarvoor met zo'n 3 à 4 procent per jaar gestegen, dus toen de prijzen gingen dalen, stond je al snel onder water", aldus Groot.
NHG helpt bij restschuld
Dan is er ook nog de Nationale Hypotheek Garantie, die mensen met een restschuld kan helpen. Want die garantie zorgt ervoor dat, als een huis gedwongen verkocht moet worden door bijvoorbeeld werkloosheid of een scheiding, de verkoper niet met een restschuld blijft zitten.
NHG betaalt die restschuld dan aan de hypotheekverstrekker. Dat komt in de praktijk de afgelopen jaren nog maar weinig voor, door de grote stijging van de huizenprijzen.
Er zijn ongeveer een miljoen huizen met een NHG-hypotheek. Dat zijn de wat minder dure huizen, want de NHG kan een koper krijgen bij een hypotheek tot maximaal 355.000 euro. Deze week kwam naar buiten dat die bovengrens volgend jaar naar 405.000 euro gaat.
Op het hoogtepunt in 2014 moesten nog zo'n 4300 huiseigenaren 'gered' worden door NHG, vorig jaar waren dat er nog maar 32:
In de eerste negen maanden van dit jaar hoefde NHG nog slechts zes keer iemand te helpen met een restschuld. Dat aantal kan natuurlijk weer stijgen als de huidige daling van de huizenprijzen doorzet.
Maar de NHG wil de komende tijd ook meer inzetten op het voorkomen van restschulden. "Een gedwongen verkoop is het allerlaatste wat we willen", aldus een woordvoerder. "We gaan proberen om samen met hypotheekverstrekkers al eerder in te grijpen als iemand betalingsproblemen heeft. Bijvoorbeeld door het geven van een betaalpauze of het herstructureren van de lening."
