Waarom stegen de huizenprijzen vooral in Hardenberg en Zutphen?

• Jacco Hupkens

Coronacrisis of niet, de huizenprijzen stegen het afgelopen jaar gewoon gestaag door, zo maakte makelaarsvereniging NVM vanochtend bekend. Maar de stijging is tegenwoordig niet meer in de grote westelijke steden, maar in het oosten van het land. Twee regio's springen er bovenuit: in Zutphen werden huizen het afgelopen jaar 20,5 procent duurder, in Hardenberg zelfs zo'n 21,7 procent. De prijsstijging in deze twee gebieden is bijna twee keer zo hoog als de landelijke (11,6 procent). Hoe komt dat?

Volgens de NVM stijgen de prijzen vooral buiten de Randstad, omdat steeds meer stedelingen op zoek zijn naar grotere en goedkopere huizen buiten de stad, vooral nu thuiswerken afgelopen jaar door de coronacrisis is afgedwongen. Maar dat is niet het geval in Hardenberg, een gemeente in de buurt van Coevorden, dicht bij de Duitse grens. "Wij merken niet dat er veel mensen vanuit de Randstad hierheen komen", zegt makelaar en regionaal NVM-woordvoerder Jeroen Hofstede. "De kopers in Hardenberg zijn vooral mensen die er al wonen, die er vandaan komen, en die er willen blijven wonen."

Het probleem is alleen: er is veel te weinig aanbod in Hardenberg, en dus bieden er heel veel mensen op de paar woningen die er wel op de markt komen. "Bovendien", zegt Hofstede, "zijn de prijzen nu nog aan de lage kant, vooral in vergelijking met omliggende regio's. In Kampen en Zwolle, waar ik veel werk, zijn de prijzen al sky-high, deels ook vanwege die instroom vanuit de Randstad." Met andere woorden: de enorme stijging in Hardenberg is ook vooral een inhaalslag ten opzichte van de omliggende gebieden.

Wat voor woning koop je voor 209.000 euro in Amsterdam, Zutphen en Hardenberg? Een greep uit het aanbod op verkoopsite Funda:

Ook in de Hanzestad Zutphen, 'voor smaakmakers en fijnproevers', stegen de huizenprijzen het afgelopen jaar flink, met zo'n 20,5 procent. Voor een deel heeft dat te maken met het feit dat er afgelopen jaar een duur nieuwbouwproject werd opgeleverd, vertelt makelaar Kathalijne de Wilde. "Tijdens de vorige crisis heeft de gemeente het verstandige besluit genomen om gewoon door te gaan met de ontwikkeling van de Noorderhaven, terwijl veel andere projecten stilgelegd werden." Dat betaalt zich nu uit, met veel kapitaalkrachtige nieuwe inwoners.

Maar een veel belangrijker reden is dat er al een paar jaar veel mensen vanuit de Randstad naar Zutphen trekken, "en die trend is de afgelopen jaar alleen maar versterkt. Veel mensen bedenken zich nu: als ik het afgelopen jaar thuis heb gewerkt, waarom zou ik dat niet in de toekomst blijven doen? En waar krijg ik dan veel woning voor mijn geld?"

Grote antroposofische gemeenschap

Daarbij helpt het dat Zutphen "gewoon heel erg leuk is. Het is een mooie stad, die centraal in Nederland ligt, maar niet te dicht bij een snelweg. Daardoor zijn we klein en gezellig gebleven, en niet zo groot geworden als bijvoorbeeld Deventer of Zwolle. Mensen die hier hun roots hebben, keren hier vaak ook weer terug met partner. Of mensen die nog van wat oostelijker komen, Twente bijvoorbeeld, komen vanuit de Randstad weer hier wonen, als gulden middenweg: toch nog wat dichter bij de grote stad." Er is bovendien een behoorlijke antroposofische gemeenschap in de stad, zegt De Wilde, met meerdere basisscholen en een grote vrije middelbare school. Dat trekt ook veel mensen uit de Randstad aan.

De voornaamste huizenkopers zijn jonge gezinnen, vertelt De Wilde, "30-plussers die meer rust willen dan in de Randstad en vervolgens nooit meer weg gaan. En gepensioneerden, die goedkoper en levensloop-bestendiger willen gaan wonen, maar wel met veel ruimte."

Het afgelopen jaar heeft De Wilde alleen nog maar meer aanvragen gekregen, om een koophuis te vinden voor potentiële kopers vanuit de Randstad. Daarbij ligt één risico op de loer, vertelt ze. "We willen het wel gezellig en vriendelijk houden. Soms komen er hier mensen wonen in het buitengebied, en die gaan vervolgens klagen over de stank, als er mest wordt uitgereden. Dan kun je beter in Amsterdam blijven wonen."