Woningnood neemt toe: 'Rotterdam heeft veel meer sociale huurwoningen nodig'
Vijfhonderd reacties op een advertentie voor een sociale huurwoning is geen uitzondering meer. Soms zijn het er wel tweeduizend. De woningnood in Rotterdam is groot en het grootst in het goedkope, sociale segment. Als je kijkt naar het inkomen van de doorsnee Rotterdammer heeft de stad vooral huizen nodig in dat segment. Maar daarvan wordt weinig gebouwd. Het aantal sociale huurwoningen krimpt zelfs. Hoe zit dat?
Op een voormalig bedrijventerrein naast het Kralingse bos verrijst de nieuwe stadswijk Nieuw-Kralingen met in totaal 800 woningen. Tachtig daarvan zijn sociale huurwoningen en die waren zo weg. Er hebben 2500 mensen gereageerd en slechts een klein aantal heeft er eentje gekregen. “Ja ik ben één van de gelukkigen en ik ben dankbaar”, zegt Dina.
60 procent Rotterdammers
De kans op een sociale huurwoning wordt steeds kleiner. Deze woningen worden aangeboden via Woonnet Rijnmond en de maximale huurprijs in 2024 ligt op 880 euro per maand. Op basis van hun inkomen komt 60 procent van de Rotterdammers in aanmerking voor zo’n woning.
Probleem is dat er veel meer woningzoekenden zijn en minder woningen beschikbaar. “Het aantal actief woningzoekenden is gigantisch gestegen en het aantal verhuringen is flink gedaald. Dus de vraag is veel groter terwijl het aanbod kleiner is”, licht Mohamed El Achkar van corporatie Woonstad toe. Samen met de vier andere grote corporaties in Rotterdam – Havensteder, Woonbron, Hef Wonen en SOR – maakt hij zich sterk voor meer sociale huurwoningen in Rotterdam.
Meer vraag en minder aanbod
In 2022 werden er bijna 6700 woningen te huur aangeboden en waren er 86 duizend woningzoekenden. Een verdubbeling van het aantal in 2016, toen waren er 45 duizend woningzoekenden. Dat betekent dat in 2022 minder dan tien procent van de woningzoekenden in de sociale sector een passende woning heeft gevonden.
Vanwege een medische reden en een urgentieverklaring heeft Dina binnen een jaar een woning gevonden. “Ik heb alles op alles gezet. Mensen hebben me geholpen met e-mails. En de urgentie scheelt ook”. Zonder urgentie wacht je bij corporatie Woonstad ruim drie jaar op een sociale huurwoning.
Meer kans maak je op de particuliere huurmarkt. Alleen daar betaal je wel een prijs voor en krijg je minder woonruimte. Een koophuis is ook een optie, alleen de huizenprijzen zijn hoog en de hypotheekregels streng.
Gemeente wil betaalbaar bouwen maar dat is vooral middenhuur en dat is voor heel veel Rotterdammers onbetaalbaar.
Sociale voorraad 'op peil' houden
Het huidige stadsbestuur van Leefbaar, D66, VVD en Denk is ervan doordrongen dat steeds meer Rotterdammers moeite hebben met het vinden van een betaalbare woning en dat er daarvan meer gebouwd moeten worden. Maar wat volgens het stadsbestuur 'betaalbaar' is, is dat voor de meeste Rotterdammers niet.
“De gemeente wil betaalbaar bouwen maar dat is vooral middenhuur. Dat is ook belangrijk, maar die categorie is voor heel veel Rotterdammers nog steeds onbetaalbaar”, benadrukt corporatievoorzitter El Achkar.
Volgens het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) gaat bij een gezond huishoudboekje maximaal één derde van het inkomen op aan woonlasten. Daaronder vallen niet alleen huur of hypotheeklasten, ook gas, water, licht en lokale belastingen. Het gemiddelde jaarinkomen van Rotterdammers is 36.000 euro (bron: CBS). Dat betekent dat ongeveer duizend euro per maand mag opgaan aan woonlasten. Dat komt neer op de maximale huurprijs van een sociale huurwoning.
Van alle geplande nieuwbouw in Rotterdam – dat zijn 3500 tot 4.000 woningen per jaar – moet 20 procent sociaal zijn. Vanaf 2026 wordt de eis 25 procent. De rest – 75 tot 80 procent – wordt gebouwd in het midden en dure segment. Bij het middensegment gaat het al over huurprijzen van 880 tot 1123 euro en koopprijzen tot 390.000 euro. Hiervoor moet je meer verdienen dan 50.000 euro bruto per jaar.
Volgens het huidige stadsbestuur is een beperkte sociale nieuwbouw voldoende om de sociale woningvoorraad ‘op peil’ te houden. De redenering is dat Rotterdam al een grote sociale voorraad heeft en meer middensegment gaat zorgen voor doorstroming. In 2017 koos het toenmalige stadsbestuur nog voor sloop van sociale huurwoningen.
Een betrouwbare overheid moet niet met onbetrouwbare cijfers werken.
Wankele cijfers
De Rotterdamse Rekenkamer heeft het gemeentelijk woonbeleid onderzocht en constateert dat het aantal goedkopere en betaalbare woningen in Rotterdam in het verleden werd gebaseerd op wankele cijfers. De gemeente telde niet alleen het corporatiebezit tot de sociale voorraad, ook een deel van de particuliere huurmarkt en de goedkope koop. Volgens de Rekenkamer is dat nattevingerwerk en dus dubieus. Daardoor leek de sociale voorraad mogelijk groter dan die in werkelijkheid was.
“Een betrouwbare overheid moet niet met onbetrouwbare cijfers werken. Dat is niet goed genoeg om beleid op af te stemmen”, is het scherpe oordeel van Rekenkamerdirecteur Marjolein van Asselt.
Het advies van de Rekenkamer is om alleen het corporatiebezit te gebruiken als graadmeter voor de ontwikkeling van de sociale voorraad. "Zo’n 60 procent van de Rotterdammers komt in aanmerking voor een sociale huurwoning en het is belangrijk dat de gemeente goed blijft volgen of het hen lukt om een betaalbare woning te vinden", beveelt de Rekenkamerdirecteur aan.
"Die 60 procent is een hele grote groep en die kan je niet negeren. Maar daar lijkt het nu wel op", zegt El Achkar. Het corporatiebezit is de afgelopen jaren met 3200 woningen afgenomen tot 44 procent van de gehele woningvoorraad in Rotterdam.
Het OBI - een onderzoeksafdeling van de gemeente Rotterdam - heeft in 2023 onderzoek gedaan naar de schaarste op de Rotterdamse woningmarkt en constateert dat de grootste bouwopgave ligt in de sociale huur tot 880 euro en betaalbare koop tot 325.000 euro.
Toelichting grafiek: Aantal woningen in Rotterdam is in de periode 2012-2023 met 15.000 toegenomen naar 321.282. Vooral de particuliere huurmarkt is gegroeid naar totaal ruim 70.000 woningen.
Oplossingen
Een groep van architecten, beleidsmakers en ontwikkelaars verenigd in het Platform Woonopgave is op zoek gegaan naar alternatieve oplossingen voor de wooncrisis en het Rotterdamse woonbeleid. “Het meest stoort ons de term ‘middenhuur’. Dat klinkt betaalbaar maar een kale huur van duizend euro leidt tot veel te hoge woonlasten voor iemand met een doorsnee salaris”, zegt architect Sanne van Manen. “Door een gebrek aan sociale huurwoningen worden starters gedwongen een veel te groot deel van hun inkomen uit te geven aan huur in de private sector.”
Het Platform Woonopgave is een warm pleitbezorger van ‘sociaal’ bouwen. “Het heeft onterecht een negatief imago”, vindt Van Manen. “Ooit was Rotterdam een stad die trots was op haar innovatieve sociale woningbouw. Er moeten veel meer goede sociale woningen bijkomen. Voor de grote groep Rotterdamse huishoudens die onder de doelgroep vallen. Daaronder zitten mensen met een modaal inkomen, alleenstaanden, stellen en gezinnen, die nu tussen wal en schip vallen.”
Actiegroep Recht op de Stad die in 2021 de Woonopstand organiseerde, pleit voor minimaal 40 procent sociale nieuwbouw. Tijdens de Woonopstand gingen duizenden Rotterdammers de straat op uit protest tegen de sloop van sociale huurwoningen, tegen hoge huizenprijzen en voor een radicaal ander woonbeleid.
Er zijn 86 duizend mensen die staan ingeschreven voor een sociale huurwoning. Dat komt niet vanzelf goed. Daar moeten we oplossingen voor bedenken.
Sloop is inmiddels van de baan. Er ligt nu een afspraak tussen de gemeente Rotterdam en de corporaties dat er jaarlijks 880 sociale huurwoningen worden gebouwd. Dat is een verbetering maar volgens de corporaties lang niet voldoende. “We zien een kleine koerswijziging. Een aantal jaar geleden zeiden ze dat het minder sociale huurwoningen moesten zijn. Nu zeggen ze dat het stabiel moet blijven. Maar stabiel is niet genoeg. Er zijn 86 duizend mensen die staan ingeschreven voor een sociale huurwoning. Dat komt niet vanzelf goed. Daar moeten we oplossingen voor bedenken”, zegt Woonstad-bestuurder El Achkar.
Sociale woningbouw mag wat kosten
De ambitie om de woningnood aan te pakken moet omhoog. En dat kost geld. “De gemeente moet inzien dat betaalbaar wonen ook wel wat mag kosten. Net zoals infrastructuur, onderwijs en gezondheidszorg geld kosten. De tijd dat woningbouw geld opleverde, en zeker als het gaat om betaalbare woningen, die is voorbij”, zegt El Achkar.
Voorlopig wordt het de corporaties eerder moeilijker dan makkelijker gemaakt, want de grondprijzen voor sociale woningbouw zijn sinds begin dit jaar meer dan verdubbeld. De gemeente Rotterdam zegt daarmee de grondprijzen gelijk te trekken met de omliggende gemeenten. “Onbegrijpelijk”, reageert El Achkar. “Je hebt meer betaalbare woningen nodig. En wat doe je om dat te realiseren, je gaat de sociale grondprijzen verhogen.”
Van de drie andere grote steden rekenen Amsterdam en Den Haag lagere grondprijzen voor sociale woningbouw, Utrecht is duurder. Amsterdam kiest ook voor minimaal 40 procent sociale nieuwbouw.
De provincie Zuid-Holland verlangt ook meer sociale woningbouw en gaat de gemeente daarop aanspreken als die het niet uit zichzelf gaat doen. In maart behandelt de Rotterdamse gemeenteraad het nieuwe woonbeleid.
Wil je reageren? Heb je tips of suggesties? Mail: marion.keete@rijnmond.nl
