De Rotterdamse strijd tegen (veel) te hoge huren gaat nu echt beginnen. Lees hier hoe.

Nog heel even kunnen huisbazen profiteren van het woningtekort door veel te hoge huurprijzen te vragen. In etappes gaat de gemeente Rotterdam daar korte metten mee maken. Om te beginnen in Carnisse: daar wordt een verplichte verhuurvergunning ingevoerd. Die moet ervoor zorgen dat de huurprijzen fors omlaag gaan. Hoe gaat Rotterdam de strijd tegen te hoge huren aan?

Als eerste treedt zaterdag de Wet goed verhuurderschap in werking. Dit is het begin van de aanpak van ‘foute’ huisbazen.

De grootste verandering moet komen van de Wet betaalbare huur. Daar zijn ze in politiek Den Haag nog mee bezig en de verwachting is dat die in 2024
- in januari of in juli - van kracht wordt.

Die wet regelt dat er maximumprijzen gelden, niet alleen voor sociale huurwoningen tot 808 euro, maar ook voor de huurwoningen in het middensegment.

Het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt voortaan de huurprijs en niet langer de huisbaas. De grens komt te liggen op 187 punten en dat staat gelijk aan een maandhuur van 1100 euro. Alles boven die 187 punten, is vrije sector en dan mag de huisbaas zelf de hoogte van de huurprijs bepalen.

Vijf vragen over te hoge huren en de aanpak ervan in Rotterdam.

1. Hoe weet ik of ik te veel huur betaal?

Dat doe je met de huurprijscalculator van de gemeente Rotterdam en deze tool wordt heel belangrijk bij de aanpak van te hoge huren. Zowel huurders als huisbazen kunnen zien hoe hoog de huurprijs maximaal mag zijn.

Het werkt heel simpel. Je voert de straatnaam en het huisnummer in en daar rolt een geschatte huurprijs uit.

Deze huurprijs komt tot stand door gebruik te maken van openbare gegevens zoals de grootte van de woning, het bouwjaar, het energielabel en de WOZ-waarde. Het is geen nattevingerwerk maar ook niet zo precies als het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel. Vandaar de ruime marges in de geschatte prijzen.

Alle straten en alle huisnummers in Rotterdam kun je checken op een ‘redelijke’ huurprijs.

Kijk hier hoe de huurprijscalculator werkt:

2. Hoe werken de punten van het woningwaarderingsstelsel?

Veruit de meeste punten krijg je voor het aantal vierkante meters van je woning, een goed energielabel en de WOZ-waarde. Verder tellen sanitair (wc, douche, bad), keuken met wel of geen inbouw apparatuur, buitenruimte en recente verbouwingen mee. Een nieuwbouw huurwoning (vanaf bouwjaar 2015) krijgt extra punten.

Alles onder de 149 punten zijn sociale huurwoningen, van 149 tot 187 punten vallen de woningen in de middenhuur. Daarboven in de vrije sector.

De wettelijke regel is dat de huurprijs van sociale huurwoningen - ook in de particuliere sector - door de punten wordt bepaald. Dit geldt dus voor alle woningen die onder de 149 punten blijven.

Het is nu al niet toegestaan aan particuliere huisbazen meer te vragen, maar dat gebeurt wel. Dat komt omdat er geen boetes op staan en huurders niet aan de bel trekken uit angst hun huis te verliezen. Met de twee nieuwe wetten kunnen gemeenten ingrijpen.

Hier vind je een handig overzicht om zelf de punten van je woning te tellen.

3. Hoeveel huurders betalen (veel) te veel huur?

Uit landelijk onderzoek blijkt dat de huurprijzen in de particuliere sector enorm hard zijn gestegen. Nieuwe huurders in de vier grote steden betaalden de afgelopen vijf jaar steeds 160 euro per maand meer dan de vorige bewoners.

Uit recent onderzoek van het Rotterdamse bureau Realstats blijkt dat bijna alle huurders die in de afgelopen vijf jaar in Rotterdam een huurcontract zijn aangegaan voor een ‘volgens de punten’ sociale huurwoning, te veel betalen.

Het gaat om bedragen tussen de 100 en 280 euro per maand. Meer dan 55 procent van deze ‘op papier’ sociale huurwoningen wordt ten onrechte verhuurd als was het een woning in de vrije sector.

Uit onderzoek van Rijnmond in de wijk Carnisse blijkt dat ook daar sociale huurwoningen voor vrije marktprijzen worden verhuurd. Huren van 1000 en 1100 euro zijn niet ongewoon en dat is volgens de huurprijscalculator honderden euro’s te veel.

4. Wat doe ik als ik (ontdek dat ik) te veel huur betaal?

In de huidige situatie kun je een zaak starten bij de Huurcommissie en dat kunnen alleen huurders van een woning die volgens de punten onder de liberalisatiegrens van 808 euro blijft, ofwel de maximale maandhuur die mag worden gevraagd voor een sociale huurwoning. Dat moet je binnen zes maanden na ingang van je vaste huurcontract doen. Anders heb je pech en zit je vast aan die hoge huurprijs.

In 2024 - door de nieuwe Wet betaalbare huur - kun je ook na die zes maanden nog een zaak aanspannen. Ook huurders in een woning die volgens de punten voor maximaal 1100 euro mag worden verhuurd maar meer betalen, kunnen straks via de Huurcommissie een huurverlaging afdwingen.

Daarnaast gaan gemeenten toezicht houden en handhaven op huurprijzen volgens de punten. Huisbazen die te veel vragen, riskeren boetes oplopend tot 90 duizend euro.

5. Hoe gaan te hoge huren in Carnisse aangepakt worden?

In Carnisse kunnen huurders eigenlijk achterover leunen en afwachten tot hun huisbaas een huurverlaging aankondigt. Dat moeten ze vóór het einde van dit jaar doen. Huurders moeten wel opletten of het ook echt gebeurt. Zo niet, dan is het verstandig om een melding te maken bij het Huurteam.

In deze wijk in Rotterdam-Zuid zijn de excessen zó groot dat de gemeente Rotterdam met de Wet goed verhuurderschap in de hand een verplichte verhuurvergunning invoert.

Alle particuliere verhuurders van zelfstandige woningen in Carnisse - en dat zijn er ongeveer 1450 - moeten vóór 1 januari 2024 in het bezit zijn van een vergunning waarin ze verklaren zich te houden aan de maximale huurprijzen volgens de WWS-punten. Dat staat als harde voorwaarde in de vergunning die de gemeente afgeeft.

Bij de aanvraag moeten de verhuurders de huurcontracten meesturen. De gemeente gaat de daarin genoemde huurprijzen langs de huurprijscalculator leggen. Komen daar afwijkingen uit, dan gaat de gemeente de huisbaas aanspreken en handhaven. Ze riskeren boetes die kunnen oplopen tot 90 duizend euro.

De verplichte verhuurvergunning kan alleen ingezet worden in wijken waar de misstanden op de huurmarkt zó groot zijn, dat ze een grote negatieve invloed hebben op de leefbaarheid. De aanpak in Carnisse is een proef die bij succes mogelijk ook in andere wijken ingezet gaat worden.