Utrecht pakt 'pruttelende machinekamer' van de woningbouw aan

Utrecht kampt met een groot tekort aan woningen. Om achterlopende nieuwbouw te versnellen, wijzigt de gemeente het grondbeleid drastisch. Sleutelwoorden: grip en regie. De plannen komen overeen met die van het Rijk en gaan zelfs verder.

Utrecht wil onder meer een bouwplicht en een heffing voor grondeigenaren die profiteren van waardestijgingen als een bestemmingsplan wijzigt. De opbrengsten moeten ingezet worden voor het collectief belang: het bouwen van betaalbare woningen.

Het leest niet als een spannend boek, de Utrechtse beleidsnota Grondbeleid. Toch is de inhoud van groot belang: tot 2030 zijn in Nederland 900.000 extra woningen nodig, waarvan ruim 83.000 in de provincie Utrecht.

Maar de bouw stagneert, mede door stroperige onderhandelingen tussen gemeenten en grondeigenaren. De rente is opgelopen, materialen zijn duurder geworden en de gemiddelde grondprijs is sinds 2019 met 35 procent gestegen stelden economen van ABN Amro vorig jaar juni. Vooral in stedelijke gebieden, waar bouwgrond schaars is, schoten de prijzen omhoog.

Grip op grond is cruciaal om te kunnen bouwen, stelt wethouder Linda Voortman. Met een actief grondbeleid wil de gemeente de touwtjes stevig in handen nemen. Uitbreiding van de gereedschapskast met nieuwe regelingen moet een einde te maken aan vertragende onderhandelingen, weglekkende winsten en het uitblijven van bijdragen van projectontwikkelaars aan voorzieningen zoals riolering, wegen en groen in en rond een woningbouwproject.

Hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben juicht de trendbreuk in het Utrechtse beleid toe. "Het gemeentelijk grondbeleid vormt eigenlijk de machinekamer voor woningbouwontwikkeling. In veel gemeenten – ook in Utrecht - pruttelt die machinekamer."

Wat wil Utrecht precies?

De gemeente wil een bouwplicht. "Te vaak komt het voor dat bouwlocaties die wij als gemeente niet zelf in eigendom hebben braak blijven liggen", aldus wethouder Voortman. "Soms wachten partijen in de hoop op betere tijden terwijl de opgaven waar wij voor staan niet kunnen wachten. We pleiten voor de invoering van een bouwplicht in dergelijke gevallen of in ieder geval een instrument dat tot hetzelfde resultaat leidt."

Een bouwplicht gaat demissionair minister Hugo de Jong te ver, liet hij eerder weten aan de Tweede Kamer op basis van onderzoek door meerdere hoogleraren. "Een bouwplicht legt de eigenaar een vergaande actieve verplichting op en vormt daarmee een grotere inbreuk op het eigendomsrecht dan onteigening.”

Utrecht wil ook een zogenoemde planbatenheffing voor profiterende grondeigenaren. Het is een belasting over waardestijging wanneer de bestemming van grond verandert.

Een voorbeeld: een stuk landbouwgrond krijgt van de gemeente de bestemming woningbouw en stijgt daardoor meteen fors in waarde. De verkopende eigenaar profiteert daarvan, maar met de planbatenheffing zou ook de overheid profiteren. Utrecht wil de "extra geldstroom" inzetten om meer betaalbare woningen te bouwen.

De planbatenheffing staat ook in de plannen van demissionair minister Hugo de Jonge. Het kan mogelijk "speculatieve grondhandel" helpen voorkomen, schreef hij vorig jaar juni aan de Tweede Kamer. Of de heffing er daadwerkelijk komt, is de vraag. Er loopt nog een onderzoek naar de precieze meerwaarde.

Hoogleraar Van der Krabben: "Invoering van de planbatenheffing en bouwplicht zou een echte gamechanger zijn, maar ligt ideologisch en juridisch gevoelig, omdat het eigendomsrecht wordt aangetast. Toch gaan er steeds meer stemmen op dat met name invoering van een planbatenheffing een belangrijke rol zou kunnen spelen in het betaalbaarder maken van gebiedsontwikkeling."

Werkelijk waarde en fictieve waarde

Daarnaast pleit de gemeente voor een andere behandeling van de zogenoemde inbrengwaarde van de grond. Die zou volgens de gemeente gebaseerd moeten zijn op de werkelijke waarde en níét op de fictieve waarde van de grond, die is namelijk gebaseerd op wat de ontwikkelaar voor de grond betaald heeft op basis van verwachtingen.

Opbrengsten bij bestemmingswijzigingen komen nu niet ten bate van de gebiedsontwikkeling die de waardestijging juist veroorzaakt. "Dit is onterecht en draagt bij aan speculatieve grondhandel", zegt de gemeente Utrecht. "We pleiten daarom voor een andere wijze van waardebepaling in die situaties door uit te gaan van de waarde op basis van de huidige bestemming/functie."

De gemeente wil verder vaker gaan grond verwerven via het eerste recht op koop (voorkeursrecht), zoals recent aan de Ravellaan-Noord. Als er op een stuk bouwgrond voorkeursrecht zit, moet de eigenaar die grond eerst aan de gemeente aanbieden als hij wil verkopen.

Als geen overeenstemming bereikt kan worden, kan de gemeente een onteigeningsprocedure starten om een overdracht af te dwingen. Utrecht ziet dit als een uiterste redmiddel, maar noemt de mogelijkheid "niettemin waardevol". Utrecht wil daarnaast dat het Rijk vaker garant staat om risico's af te dekken.

Hoogleraar Van der Krabben: "Aanpassing in de systematiek om de inbrengwaarde vast te stellen en het verlengen van de termijn voorkeursrecht is vermoedelijk op dit moment het meest realistisch. Omdat de betrokken partijen - markt en overheid, rijk en gemeenten - het erover eens lijken te zijn. Voor garantstellingen door het Rijk is geen aanpassing in regelgeving nodig. Er zijn dus geen juridische barrières, maar het is de vraag of het nieuwe kabinet daar geld in wil steken."