Hoe een volhardende buurvrouw protesteert tegen een bouwproject op de Müllerpier en zich voor 400.000 euro laat afkopen: 'Holy shit 4 ton'
Een bewoonster van de Müllerpier in Rotterdam tekende protest aan tegen een bouwproject voor haar deur. Om een jarenlange vertraging en miljoenenverlies te voorkomen, zag de projectontwikkelaar zich genoodzaakt om 300 duizend euro te betalen, teneinde haar verzet te staken. Pas toen kopers 100 duizend euro extra boden, liet ze zich afkopen. De bezwaarmaakster is in het dagelijks leven ambtenaar op het ministerie van Volkshuisvesting.
"Holy shit hallelujah, vier ton. Ik wist niet dat het zoveel was."
"Lekker vooruitzicht als je moet leven met buren die je bloed wel kunnen drinken."
"Als ambtenaar weet ze verdomd goed hoe ze tot het uiterste moet procederen."
"Lekker lucratief verdienmodel."
Dit is een greep uit reacties van mensen uit de buurt. Op de kop van de Müllerpier in Rotterdam-West heerst nu vooral opluchting. Aannemersbusjes en verhuiswagens rijden af en aan. Het gebouw Stack met 85 appartementen is klaar en kopers trekken eindelijk hun nieuwe appartement in. Met 'slechts' een jaar vertraging. Een afkoopthriller ging eraan vooraf.
Het begint in mei 2021. "Ter info: wij gaan bezwaar maken op het punt van de geplande inrit van de parkeergarage op het plein voor ons huis en de gevel van de parkeergarage", mailt mevrouw Bartels* haar buren. "In onze optiek zijn deze in strijd met de welstandsnota die uitgaat van een autovrij binnengebied en parkeren vanaf de buitenring. Ook de beoogde industriële gevel van de parkeergarage past o.i. niet in het karakter van woongebied met gezellige pleintjes." Ze wijst haar buren op de deadline die over drie dagen afloopt en voor het gemak zet ze de link naar de gemeentelijke bezwaarpagina erbij.
* Mevrouw Bartels is een fictieve naam, haar echte naam is op de redactie bekend.
Hinder autolichten
De omgevingsvergunning voor het bouwproject Stack met uitzicht over de Maas is in april 2021 afgegeven door de gemeente Rotterdam. Er gaat een periode van zes weken in waarin omwonenden een bezwaar kunnen indienen bij de Algemene Bezwaarschriftencommissie. Twee anderen doen het ook.
Het bezwaarschrift van mevrouw Bartels beslaat vijf pagina's. Bouwvoorschriften zouden niet correct worden nageleefd, en het heien zou risicovol zijn en te veel herrie maken.
In plaats van een rustig en gezellig plein voor onze deur, zal er overlast en gevaar zijn van rijdende auto’s.
Haar belangrijkste bezwaar gaat over de parkeerinrit die zich 'tot grote schrik' bevindt aan het pleintje. "Voor ons is deze inrit zeer nadelig. In plaats van een rustig en gezellig plein voor onze deur, waar onze kinderen veilig kunnen spelen, zal er overlast en gevaar zijn van rijdende auto’s, met alle geluid, uitlaatgassen en niet te vergeten de hinder van autolichten die recht onze huizen inschijnen."
Eén van de kopers kan zich bij het laatste punt wel iets voorstellen. "Dat speelt natuurlijk vooral als het donker is. Dan schijn je met je koplampen bij haar naar binnen." Volgens deze koper is aangeboden om de boel met groen af te schermen. Met een heg, schutting of een rij bomen. "Maar dat accepteerde ze allemaal niet."
De Rotterdamse projectontwikkelaar schakelt architect, aannemer en gemeente in om met de bezwaarmaakster tot een oplossing te komen en "daar waar mogelijk worden toezeggingen gedaan aan haar wensen", vertelt de betrokken ontwikkelaar in het Neprom-rapport 'Terugdringen onnodige vertraging woningbouw door bezwaar- en beroepsprocedures'.
Met niets is ze tevreden, zo vertelt de ontwikkelaar in het rapport. "Zaken die als oplossing worden aangedragen, worden daarna verweven in een nieuw eisenpakket." Mevrouw Bartels verlangt dat de parkeerinrit wordt verplaatst naar de andere kant van het gebouw, naar de kade. "Het inwilligen van alle eisen zou betekenen dat er een compleet nieuw ontwerp gemaakt zou moeten worden."
Bezwaar ongegrond
Op 16 juli 2021 vindt er een hoorzitting plaats bij de Algemene Bezwaarschriftencommissie. Die bestaat uit drie juristen. Vanwege de corona-maatregelen vindt de zitting via een video-call plaats.
Alle bezwaren worden 'ongegrond' verklaard. De conclusie over het belangrijkste issue is als volgt: "Een parkeergarage zoals hier gepland en vergund, is rechtstreeks toegestaan. Het bestemmingsplan geeft geen beperkingen ten aanzien van de locatie van de ingang".
De Algemene Bezwaarschriftencommissie wijst het bezwaar af op basis van het huidige bestemmingsplan - die uit 2012 - en niet het oorspronkelijke uit 2005 waar mevrouw Bartels zich op baseert. "Dat in eerdere plannen en tekeningen dit anders is weergegeven, betekent niet dat de vergunning onrechtmatig zou zijn", licht de commissie toe.
Ook merkt de bezwaarcommissie op dat bijna overal op de Müllerpier de parkeeringangen in de zijstraatjes zitten.
Buren staken protest, bezwaarmaakster in beroep
Na deze uitspraak staken de twee andere buren hun bezwaar. Eentje laat helemaal niets meer van zich horen en een ander maakt afspraken met de projectontwikkelaar. Tijdens de hoorzitting laat mevrouw Bartels doorschemeren door te gaan met procederen. Op de allerlaatste avond van de termijn - half september 2021 - voegt ze inderdaad de daad bij haar woord met het indienen van een beroepschrift bij de rechtbank.
"Bezwaarmaakster beseft heel goed dat zij wel de tijd heeft en wij niet", zegt de ontwikkelaar gefrustreerd in het Neprom-rapport. Een snelle afhandeling gaat niet lukken want zowel de rechtbank als de Raad van State, het eindstation van een hoger beroep, kampen met capaciteitsproblemen.
De inschatting van de projectontwikkelaar is dat een omgevingsvergunning pas ergens in 2023 'onherroepelijk' kan worden verklaard. Dat betekent een vertraging van zeker twee jaar voordat de bouw kan beginnen.
Deze hele procedure kost ons tijd en heel veel geld, en haar hooguit een paar honderd euro
Privékwestie ambtenaar Volkshuisvesting
"Wat mij ontzettend stoort, is dat procedures eigenlijk altijd de belangen verdedigen van de mensen die al een huis hebben", zegt Hugo de Jonge (CDA) op een bouwcongres in mei 2022 als hij nog minister van Volkshuisvesting is. "Natuurlijk, inspraak moet er zijn", vervolgt hij. "Maar het hele strategisch omgaan met het maken van bezwaar en het hele vertragen. Het is heel stroperig geworden en daarmee doen we geen recht meer aan ieders belang."
Wat hij niet weet, is dat zijn ergernis ook betrekking heeft op een ambtenaar van zijn eigen ministerie. Mevrouw Bartels werkt op het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en is betrokken bij woon- en huurbeleid. Op de website van het ministerie van VRO staat als belangrijkste taak: het bevorderen van woningbouw, en een goed functionerende woningmarkt en huursector.
"Je hebt toch een voorbeeldfunctie", reageert een koper verbaasd over de 'dubbele' pet.
Kopers zenuwachtig
Terug naar het najaar van 2021. Een aantal kopers wordt zenuwachtig. Voorlopige koopcontracten dreigen af te lopen. Niet alleen de hypotheekrente stijgt, ook de huizenprijzen gaan omhoog. Kopers vrezen duizenden euro's meer kwijt te zijn of zelfs hun droom-appartement kwijt te raken. "Alles wordt onzeker. Gaat de bouw nog wel door? Mogelijk niet", vertelt een koopster.
Ook de ontwikkelaar ziet het kostenplaatje stijgen. De schade zou reeds 1,8 miljoen euro zijn en het bouwteam moet al worden ontbonden. "Deze hele procedure kost ons tijd en heel veel geld, en haar hooguit een paar honderd euro", zegt de projectontwikkelaar in het Neprom-rapport.
Kopers treffen noodmaatregelen. Schrijven in oktober 2021 een brief waarin ze dreigen met een schadeclaim als ze niet overgaat tot een 'bereidwilliger vorm van overleg'. De bezwaarmaakster reageert niet.
'Druk onhoudbaar'
In overleg met de ontwikkelaar blijkt mevrouw Bartels alleen tegen een schadevergoeding af te willen zien van haar principiële bezwaren. Het is een route die de projectontwikkelaar 'op ethische gronden' liever niet bewandelt. Maar "de druk nam onhoudbaar toe, zowel vanuit stijgende kosten als de kopers", zegt de ontwikkelaar.
Dan begint een steekspel tussen bezwaarmaakster, ontwikkelaar en kopers. Op eigen initiatief heeft een groep kopers 100 duizend euro ingezameld. Wat ze niet weten, is dat de ontwikkelaar al met een afkoopsom van 300 duizend euro heeft ingestemd. Deze deal zou de bezwaarmaakster tegenover de kopers hebben verzwegen om "op het laatste moment een financieel nog gunstiger resultaat uit de onderhandelingen te slepen", zo concluderen kopers achteraf.
Treiterijen
Een bewoner van de Müllerpier constateert 'verzuurde verhoudingen en haatdragende reacties', en vertelt over treiterijen aan het adres van de bezwaarmaakster. Haar brievenbus zou zijn dichtgelijmd en bloempotten kapotgemaakt.
Uiteindelijk lukt het om tot een 'getekende overeenkomst' te komen waarin aanpassingen aan het ontwerp en geld worden toegezegd. Met een kort briefje licht mevrouw Bartels haar toekomstige buren in dat ze met de projectontwikkelaar een akkoord heeft bereikt en haar beroepschrift ingetrokken. "Ik aanvaard daarmee ook uw aanbod voor de betaling van 100 duizend euro. U kunt dit rechtstreeks aan mij overmaken."
Om vervolgens nog een oproep te doen: "Ik hoop dat jullie je ook zullen inzetten voor een vergroening van de garagegevel waar ik helaas op ga uitkijken, teneinde tot een vriendelijker en aangenamer gevelbeeld te komen."
Ik aanvaard ook uw aanbod voor de betaling van 100 duizend euro. U kunt dit rechtstreeks aan mij overmaken.
Op het nippertje goed gegaan
"Uitermate frustrerend", blikt de betrokken ontwikkelaar terug op een bijeenkomst in het voorjaar van 2022 waar de start van de bouw wordt aangekondigd. Hij vertelt hoe de bezwaarmaakster het bloed onder zijn nagels vandaan haalde. Ook voor kopers was het zenuwslopend. "U gebruikte de bezwaarprocedure om de projectontwikkelaar, en indirect ook ons, onder druk te zetten ten behoeve van eigen financieel gewin", schrijven ze in een brief aan hun toekomstige buurvrouw.
"Bij ons is het echt op het nippertje goed gegaan", vertelt een opgeluchte koper. Hij heeft net de sleutel van zijn appartement ontvangen. "Het uitzicht is fantastisch. Voor de kerst zitten we erin." De koper wil liever niet herinnerd worden aan de vervelende afkoopaffaire en geeft eerlijk toe haar bloed wel te kunnen drinken. "En ik ben lang de enige niet." Een andere koper vindt het "walgelijk en asociaal" dat bezwaarmaakster als ambtenaar meewerkt aan woningbouw en privé veel geld opstrijkt door een bezwaar tegen het bouwproject in te trekken.
Tips? Mail: marion.keete@rijnmond.nl
Dit artikel is mede mogelijk gemaakt door een subsidie van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek.