Starters op woningmarkt: 'Tegenwoordig hebben ze het echt moeilijk'

Het kabinet maakt zich zorgen over starters op de woningmarkt. Deze week is uitgeroepen tot Week van de Starter. Om de zoektocht voor starters iets makkelijker te maken is er een website gemaakt waar alle informatie op staat die een starter nodig heeft om een eerste huurhuis of koopwoning te vinden.

Maar hoe slecht staan starters er nu eigenlijk precies voor? Dit zijn de cijfers over wachtlijsten, huurprijzen en koopkansen.

Sociale huur

In theorie kunnen veel starters terecht in een sociale huurwoning van een woningcorporatie. Hun inkomen zit vaak nog onder de grens van ongeveer 39.000 euro per jaar, die de corporaties voor het merendeel van hun woningen aanhouden. Maar in de praktijk is het krijgen van een sociale huurwoning lastiger. Op veel plekken liep de wachttijd die nodig is voor een woning de afgelopen jaren op, zegt woonbeleidonderzoeker Steven Kromhout van RIGO Research en Advies.

Goede landelijke cijfers over de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn er niet. Het beste beeld geeft een rapport van RIGO in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken dat vorig jaar verscheen. Daarin hebben de onderzoekers naar vijf regio's gekeken over een periode van vijf jaar. Er zitten regio's bij waar de woningmarkt heel krap is, zoals Utrecht en Zuid-Kennemerland (Haarlem en omstreken), maar ook regio's als Hengelo waar dat minder speelt. Toch neemt overal de wachttijd toe.

Wachttijden in een aantal regio's (bron: RIGO Research en Advies):

De cijfers lopen tot 2018. "Maar sindsdien is het niet per se beter geworden", zegt Kromhout. Dat blijkt ook uit nieuwere regionale cijfers. De gemiddelde zoektijd voor een starter in de stad Utrecht was in 2018 bijvoorbeeld nog 5,3 jaar en in 2019 al 6 jaar. In buurgemeente Bunnik ging de zoektijd zelfs omhoog van 3,6 jaar naar 7,7 jaar.

Vrije huursector

De starters die meer dan de inkomensgrens verdienen of door de wachttijden geen sociale huurwoning kunnen krijgen, hebben nog twee opties: kopen of huren op de vrije markt. Maar ook die opties zijn moeilijker geworden. Zowel institutionele beleggers als kleine particuliere huisbazen hebben de afgelopen jaren meegesurft op de krapte van de woningmarkt en hun prijzen flink omhoog gedaan als dat kon. "Bij particulieren huren is erg duur geworden. Dan is de huur al snel boven de 1000 euro", zegt Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate.

Starters worden daarbij harder geraakt dan al zittende huurders. Want met name als een woning van huurder wisselt gaan de huren tegenwoordig fors omhoog.

Koopwoningen

Kopen is sinds de vorige crisis lastiger geworden voor starters. "Ze moeten meer eigen geld meebrengen", zegt woningmarktexpert Paul de Vries van het Kadaster. Sinds 2018 krijgen starters een hypotheek die maximaal hetzelfde is als de woningwaarde. In 2013 konden ze nog 5 procent meer dan de waarde lenen. Tegelijkertijd stegen ook de huizenprijzen flink.

"Tot 2013 was het een walhalla voor starters met een baan. Ze konden kopen wat ze wilden omdat de huizenprijzen toen zo laag waren", zegt De Vries. "Tegenwoordig hebben ze het echt moeilijk. De laatste keer dat ze het zo moeilijk hadden was in 2002, toen de huizenprijzen omhoog waren geduwd door de dotcom-bubbel. Maar toen was er tenminste nog meer ruimte op de huurmarkt voor starters."

Voorheen konden starters voor relatief goedkope woningen terecht bij woningcorporaties. Maar de corporaties zijn de laatste jaren steeds minder voormalige huurhuizen gaan verkopen.

Corporatiewoningen worden steeds minder aan starters verkocht (bron: Kadaster):

Inmiddels betalen starters dan ook een flinke duit voor hun eerste huis, bleek begin deze week uit een webinar van het Kadaster. Een Rotterdamse starter betaalt tegenwoordig al gemiddeld 280.000 euro voor een woning, een Utrechtse al 350.000 euro en een Amsterdamse zelfs 440.000.

Met zulke prijzen is het niet verwonderlijk dat steeds minder starters een huis kopen. Het aandeel starters ligt zelfs op het laagste niveau in tenminste vijftien jaar. Eind vorig jaar ging minder dan een derde van de huizen naar een koopstarter. Terwijl ze tussen 2009 en 2015 nog ongeveer de helft van de huizen kochten. Vooral het aantal koopstarters van onder de 25 jaar is afgelopen vijftien jaar bijna elk jaar afgenomen. Overal in Nederland lukt het starters steeds minder goed om er tussen te komen. Sterker nog: buiten de grote steden neemt het aantal koopstarters nog harder af.

Het aandeel koopstarters naar grootte van gemeenten (bron: Kadaster):