Je hypotheekrente gaat fors omlaag, maar je maandbedrag niet. Hoe kan dat?
Stel, de rentevaste periode van je hypotheek loopt af en de nieuwe rente is fors lager dan de oude. Dan gaan je maandlasten ook fors omlaag, zou je denken. Maar dat geldt vaak niet als je nog een bankspaarhypotheek hebt. Dan kan een lagere rente in sommige gevallen zelfs tot hogere netto maandlasten leiden.
Dat komt allemaal doordat de rente op het spaardeel van de hypotheek mee omlaag gaat. Maar veel mensen met zo'n hypotheek hebben dat van tevoren niet door en het wordt hun ook niet altijd duidelijk uitgelegd. Dat zeggen De Hypotheekshop, Vereniging Eigen Huis en de Hypotheker na vragen van de NOS.
Spaarrente gaat mee omlaag
Een nieuwe bankspaarhypotheek is sinds 2013 niet meer te krijgen, maar nog ongeveer 700.000 huiseigenaren hebben zo'n hypotheek meegenomen uit het verleden, soms voor het hele hypotheekbedrag maar vaker in combinatie met een aflossingsvrij deel.
Dat een renteverlaging niet leidt tot fors lagere lasten komt doordat zo'n hypotheek wat ingewikkelder is dan 'gewoon' een lening. Bij een bankspaarhypotheek spaar je aan de ene kant, op een belastingvrije spaarrekening, om je hypotheek na dertig jaar af te lossen. Aan de andere kant heb je een lening, waar je niet op aflost.
De rente die je op de hypotheeklening betaalt is altijd even hoog als de rente die je ontvangt op je spaardeel. Tegenover het voordeel van de lage hypotheekrente staat dus het nadeel van een lage spaarrente op je inleg. Daardoor groeit je spaardeel minder hard en moet je meer gaan inleggen om na dertig jaar op het totale hypotheekbedrag uit te komen.
De Hypotheker heeft in dit voorbeeld uitgerekend hoe de maandlasten na een renteverlaging juist omhoog gaan:
Bankspaarhypotheek van 250.000 euro na 20 jaar rentevaste periode
| Voor de renteverlaging | Na de renteverlaging | |
| Rentepercentage | 4,5% | 2% |
| Spaarinleg | 330 euro | 708 euro |
| Hypotheekrente | 938 euro | 417 euro |
| Bruto maandlasten | 1268 euro | 1125 euro |
| Netto maandlasten | 972 euro | 1031 euro |
In dit specifieke geval gaan de netto maandlasten, dus inclusief hypotheekrenteaftrek, omhoog. Toch is deze bankspaarhypotheek nog altijd voordeliger dan sommige andere hypotheeksoorten.
Als je zou oversluiten naar een annuïtaire hypotheek, dan zouden je maandlasten nog hoger zijn, zegt een woordvoerder van de Hypotheker. "In principe is een bankspaarhypotheek heel voordelig, doordat je belastingvrij spaart en je optimaal profiteert van de hypotheekrenteaftrek over de hele looptijd."
De Hypotheker raadt mensen wel aan om naar het totale plaatje te kijken en de voor- en nadelen goed af te wegen, voordat ze akkoord gaan met een nieuw rentevoorstel.
'De domper komt pas later'
Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop beaamt dat de netto maandlasten kunnen stijgen bij hypotheken die in de laatste tien jaar van de looptijd zitten. Huizenbezitters hebben die gevolgen volgens hem niet altijd door. "Sommige geldverstrekkers sturen aan het einde van de rentevaste periode een verlengingsvoorstel, maar sturen daarbij alleen de nieuwe rente mee."
Ook Vereniging Eigen Huis ziet dat mensen het vaak niet doorhebben als een renteverlaging voor hen niet zo positief is. "Ze zijn blij met een renteverlaging, maar zien niet altijd dat de spaarpremie juist stijgt. De domper komt pas later."
Banken: wij informeren klanten duidelijk
De drie grote banken zeggen dat zij hun klanten wel goed informeren. "Drie maanden voor het einde van de rentevaste periode van een bankspaarhypotheek ontvangt de klant een nieuw hypotheekrentevoorstel. Daarin staan verschillende rentevaste perioden en de nieuwe bijbehorende hypotheekrente en maandinleg voor de bankspaarrekening", zegt een woordvoerder van ING.
De bank erkent dat je totale kosten in sommige gevallen omhoog gaan door een verlaging van de hypotheekrente. "In dat geval zal de klant maandelijks meer moeten inleggen op de bankspaarrekening om toch het spaardoel te halen", aldus een woordvoerder.
"Wij herkennen de geluiden over onduidelijkheid niet", zegt een woordvoerder van de Rabobank. "In onze renteverlengingsbrieven staat wat de nieuwe rente, maar ook wat de nieuwe inleg wordt. Daarmee is het voor de klant duidelijk wat zijn totale nieuwe maandbedrag wordt." Ook ABN Amro zegt klanten er op meerdere manieren op te wijzen dat de inleg op de bankspaarrekening stijgt als de hypotheekrente daalt.