De woningmarkt is hét verkiezingsthema: er wordt te weinig gebouwd
In vele tientallen gemeenten in Nederland wordt vooralsnog te weinig gebouwd om ook maar een beetje aan de vraag van koopwoningzoekers te voldoen. Met name in gemeenten rondom Utrecht en Amsterdam is de schaarste bovengemiddeld groot, maar zijn er relatief weinig nieuwbouwplannen.
In veel gemeenten is de woningmarkt, in tegenstelling tot vier jaar geleden, het belangrijkste thema bij de gemeenteraadsverkiezingen op 21 maart. In vier jaar is er dan ook veel gebeurd.
Eind 2013 stonden er nog 217.000 huizen te koop in Nederland. Eind 2017 zijn dat er nog maar 89.000, blijkt uit cijfers van de Rabobank.
Vooral in de Randstad zijn de verschillen enorm. In steden als Delft en Utrecht had je als huizenzoeker vier jaar geleden nog vijf keer zo veel keus. Maar ook buiten de Randstad zijn er gemeenten, zoals Zuidhorn, Hattem en Doesburg, waar je nauwelijks nog tekoopborden in de tuin ziet staan.
Een van de oorzaken is dat het aantal huishoudens harder groeit dan het aantal nieuwe woningen. Woningbeleggingsadviesbureau Capital Value berekende dat er pas na 2020 meer huizen worden gebouwd dan er huishoudens bijkomen. Volgens het bureau zal de spanning op de woningmarkt met name in de Randstad en delen van Gelderland en Noord-Brabant voorlopig alleen maar toenemen.
Toch hebben niet alle gemeenten waar weinig te koop staat ook een oververhitte huizenmarkt. In villadorp Rozendaal bij Arnhem staan bijvoorbeeld altijd weinig woningen te koop en in Diemen is er wel een enorme schaarste maar zijn de prijzen niet explosief gestegen.
Op onderstaande kaart staan alle gemeenten met een oververhitte huizenmarkt: er staan in deze gemeenten nauwelijks woningen te koop en de prijs is explosief gestegen. In deze gemeenten moet er dus fors bijgebouwd worden om aan de vraag te voldoen.
Gemeenten bouwen zelf geen koopwoningen. Maar ze hebben wel invloed op de koopwoningmarkt doordat ze grond aanwijzen voor woningbouw.
In grote steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen is daarom flink geïnvesteerd in nieuwbouwprojecten, blijkt als je kijkt naar het aantal bouwvergunningen dat in deze gemeenten de afgelopen vier jaar is verstrekt.
Toch wordt er in lang niet alle oververhitte gemeenten bijgebouwd. In veel zogenoemde overloopgemeenten, de gemeenten rondom grote steden waar mensen uit de stad naartoe trekken, is de vraag enorm. Ook hier zou je verwachten dat er veel bouwvergunningen zijn verleend.
Maar niets is minder waar: in veel van deze overloopgemeenten ligt het aantal bouwvergunningen juist onder het landelijk gemiddelde.
Volgens Marijn Snijders van Capital Value kun je dit niet volledig toerekenen aan het beleid van deze gemeenten: "In sommige gemeenten is veel minder grond beschikbaar dan in andere gemeenten. De uitdaging is daar groter."
Paul de Vries van het Kadaster denkt vooral dat de woningcrisis ervoor gezorgd heeft dat zowel gemeenten als de bouwwereld niet ingesteld zijn op deze enorme bouwopgave. "Ondernemers hebben ingeteerd tijdens de crisis en kunnen daardoor moeilijker hun projecten financieren. Bouwvakkers zijn iets anders gaan doen, waardoor er nu een tekort is. En in sommige gemeenten zijn tijdens de crisis bestemmingsplannen gewijzigd. Dat terugdraaien kost tijd."
Gemeenten moeten creatief zijn en lef hebben.
Toch betekent dat volgens Paul de Vries niet dat gemeenten niets kunnen doen: "Ze moeten er nu bovenop zitten. Ze kunnen het ambtenarenapparaat directer aansturen, bijvoorbeeld om procedures te versnellen."
Snijders is dat met hem eens. "Gemeenten moeten creatief zijn en lef hebben: op zoek gaan naar plekken waar nog gebouwd kan worden. Dat zal in Haarlem meer moeite kosten dan in Almere, maar het kan wel."
