Dit kan een nieuw kabinet doen om woningbouw aan te jagen
Er is een groot tekort aan woningen in Nederland en dat is een van de belangrijkste thema's bij de komende Tweede Kamerverkiezingen. Zo'n beetje alle partijen vinden dat er snel meer nieuwe huizen gebouwd moeten worden.
Die 390.000 huizen die er te weinig zijn, staan er natuurlijk niet zomaar. Experts laten hun licht schijnen over wat een nieuw kabinet kan doen om de woningbouw te stimuleren, aan de hand van vier problemen.
Probleem 1: lange wachtlijsten voor te weinig sociale huurwoningen
Corporaties moeten meer geld overhouden, zodat ze meer kunnen bouwen, vinden verschillende deskundigen. Daarvoor zou de vennootschapsbelasting voor corporaties afgeschaft kunnen worden. "Zo'n beetje als enige land in Europa belast Nederland de clubs die goedkope huurwoningen bouwen. In andere landen krijgen die juist subsidie, dus dat is een raar verhaal", zegt Frank Wassenberg van kennisnetwerk Platform31.
De belastingen voor corporaties zijn sinds dit jaar al verlaagd aangezien de verhuurdersheffing, die in 2013 werd ingevoerd, nu is afgeschaft. Dat scheelt corporaties zo'n 1,7 miljard euro per jaar. Afschaffing van de vennootschapsbelasting zou ze nog eens zo'n 1,1 miljard schelen.
"De vennootschapsbelasting is al een tijd een doorn in het oog van corporaties", zegt Berry Blijie van onderzoeksbureau ABF Research. "Het is ook een beetje raar dat organisaties zonder winstoogmerk door zo'n belasting hun werk niet goed kunnen doen." Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt TU Delft, is het daarmee eens: "Geef corporaties meer financiële ruimte".
Probleem 2: grondeigenaren wachten af
Meerdere experts stippen aan dat grondeigenaren vanwege de dip in de nieuwbouwmarkt wachten op betere tijden, waarin ze meer geld kunnen krijgen voor hun grond. Daar is volgens hen iets aan te doen. "Zoals de invoering van een belasting voor grond die je onbebouwd laat", zegt Madeline Buijs, econoom bij vastgoedadviesbureau Colliers. "Dan wordt het aantrekkelijker om niet te wachten met bouwen."
Woningmarkteconoom Stefan Groot van Rabobank denkt ook aan grondmaatregelen, zoals invoering van een zogeheten planbatenheffing, een belasting op waardestijging bij een bestemmingswijziging van grond. "Die voer je niet zomaar in. Maar als je hem nu aankondigt, weten grondeigenaren dat daardoor de opbrengst van hun grond gaat dalen in de toekomst en zullen ze nu eerder woningbouw door laten gaan."
Probleem 3: onduidelijkheid voor investeerders in huurwoningen
Dan de vrijehuursector. Volgens Mirjam Bani, econoom commercieel vastgoed bij ING, wachten investeerders en bouwers nu af, mede vanwege onduidelijkheid of de plannen van minister De Jonge voor maximumhuren doorgaan. De Eerste Kamer en de nieuwe Tweede Kamer moeten daar na de verkiezingen nog over stemmen.
"Investeerders kunnen nu moeilijk een rekensom maken hoeveel huur hun woningen straks opleveren." Duidelijkheid daarover is dus geboden, vindt ze. Ze denkt dat de plannen het voor investeerders niet makkelijker maken om meer woningen te bouwen. "Investeerders hebben al te maken met flink hogere rentes, wat ook al niet meehelpt om het woningtekort op te lossen."
"Zorg zo spoedig mogelijk voor zekerheid hierover", vindt Paul Bisschop, bouweconoom bij ABN Amro. "De onzekerheid is voor buitenlandse investeerders een reden om minder te investeren in de bouw van huurwoningen."
Probleem 4: nieuwbouw is (te) duur
Nieuwbouwwoningen zijn vergeleken met bestaande bouw vaak duur. Er zijn daarom oproepen om de btw op nieuwbouw te verlagen, zodat die woningen goedkoper worden en daarmee aantrekkelijker voor kopers.
"Dat is niet de beste optie, want bij een btw-verlaging is de prikkel bij dure woningen hoger dan bij goedkopere", zegt Stefan Groot van Rabobank. De btw op een nieuwbouwhuis is nu 21 procent. Groot ziet wel iets in een vaste tijdelijke subsidie voor alle nieuwbouwwoningen van bijvoorbeeld enkele tienduizenden euro's.
Hoogleraar Boelhouwer denkt aan een fonds van 3 tot 5 miljard euro per jaar om woningbouw te stimuleren. "Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van het aanleggen van infrastructuur op plekken waar woningen moeten komen." Voor gemeenten en projectontwikkelaars zijn zulke projecten vervolgens makkelijker rond te rekenen.
Verschillende experts vinden wel dat er gewaakt moet worden dat overheidsgeld om de bouw te stimuleren terechtkomt bij grondeigenaren als extra winst. "De markt moet nu ook zijn verlies nemen", zegt ABN Amro-econoom Bisschop. "Het is een dilemma", zegt Groot. "Hoe meer geld de overheid beschikbaar stelt, hoe beter de bouw op peil blijft. Maar ook hoe minder grondeigenaren verliezen nemen en plannen aanpassen. Grondprijzen zullen ook moeten dalen."
