Een bouwproject in Amsterdam ANP

Per 1 januari gaat de overdrachtsbelasting bij de verkoop van een huis veranderen. Voor sommigen gaat die omhoog, voor sommigen omlaag en voor anderen blijft die gelijk.

Die maatregel blijkt nu al effecten op de huizenmarkt te hebben. En wat kunnen we na 1 januari verwachten? Voordat we het daarover hebben eerst wat er precies verandert.

De veranderingen

Iedere keer als een woning van eigenaar wisselt, moet er nu nog 2 procent overdrachtsbelasting betaald worden. Voor starters tot 35 jaar wordt dat verlaagd van 2 naar 0 procent. Die maatregel geldt alleen voor huizen tot en met vier ton.

Iedere koper die niet in een huis gaat wonen, moet straks 8 procent betalen. Dat zijn meestal beleggers, die huizen kopen om te verhuren. Maar ook mensen die een tweede woning kopen, bijvoorbeeld een vakantiewoning of een huis voor hun kind.

Voor kopers van 35 en ouder die het huis als hoofdverblijf zullen hebben, blijft de overdrachtsbelasting 2 procent.

Bekijk hier wat dat betekent voor de aankoop van een huis van drie ton:

NOS

Dan zijn er nog de kleine lettertjes van de regeling. Het nultarief is bedoeld voor starters. Maar je krijgt deze korting ook als je al een huis hebt en onder de 35 bent. Zolang je deze maar niet eerder hebt gekregen.

En als een koppel van 33 en 36 jaar een huis koopt, dan moet die van 36 wel 2 procent belasting betalen over diens deel van de woning. Die van 33 hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen.

Dan is er nog het maximum van 400.000 euro voor het nultarief. Pas deze maand is dat besloten. Daardoor zouden starters die al bezig waren met een huis gedupeerd kunnen worden. Daarom gaat dit pas vanaf 1 april in. Van januari tot en met maart kunnen starters dus ook een huis boven de vier ton kopen zonder overdrachtsbelasting.

Effect: belegger slaat nu toe

Omdat woningen voor beleggers vanaf volgend jaar een stuk duurder worden, slaan ze nu nog snel hun slag. "We zien echt een najaarsrally nu", zegt Marijn Snijders, directeur van Capital Value, een adviesbureau voor woningbeleggingen.

"Investeerders maken graag nog gebruik van het lage tarief. En grote vastgoedfondsen hebben nog bewust panden in de markt gebracht om voor 1 januari te verkopen. Vorig jaar werd er voor 9,3 miljard aan woningen gekocht door beleggers. Dit jaar gaat dat naar 9,5 of misschien wel 10 miljard."

Meer keus straks voor particulier?

Door de hogere overdrachtsbelasting leveren beleggers vanaf volgend jaar marktaandeel in op de koopmarkt, verwacht Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de UvA. "In het Verenigd Koninkrijk werd in 2016 een soortgelijke maatregel ingevoerd en daarna is het aantal aankopen door beleggers flink afgenomen. Daar ging het wel gepaard met andere maatregelen en er was het vooruitzicht van de brexit. Maar een hogere overdrachtsbelasting lijkt wel degelijk bij te dragen aan minder beleggersaankopen."

Minder aankopen door beleggers, betekent dus dat er meer woningen zullen zijn voor particulieren. En Hochstenbach noemt de verlaging naar nul speciaal voor koopstarters mooi meegenomen. "Het verbetert hun concurrentiepositie enigszins. Maar je moet geen wonderen verwachten. Het gat tussen wat starters kunnen betalen en wat betaald wordt, is vaak nog wel een stukje groter dan die 2 procent."

Huurmarkt

Voor de vrije-sector-huurmarkt is de maatregel niet goed, denkt Madeline Buijs, vastgoedeconoom bij ABN Amro. Want als in plaats van een belegger een particulier een woning koopt om er in te wonen, dan wordt dat dus een eigen woning en geen huurwoning.

"Een maatregel die koop bevordert, beperkt de huursector", aldus Buijs. "En als een belegger straks toch een woning koopt, dan heb je met de krapte in de huursector de kans dat de belegger de hogere aankoopkosten deels in de huren gaat verrekenen."

Welke belegger?

Eigenlijk zou het kabinet niet alle beleggers als groep moeten ontmoedigen op de woonmarkt, maar alleen de huisjesmelkers, vindt stadsgeograaf Hochstenbach.

Bijvoorbeeld door het reguleren van de huurprijzen, ook in wat nu de vrije sector is. "Voer maatregelen in die de slechte beleggers uitsluit en de goede koestert. Zorg ervoor dat een huisjesmelker bijvoorbeeld nog maar 1000 euro in plaats van 1500 kan vragen voor een appartement. Zo zorg je voor aantrekkelijke huuralternatieven zodat mensen niet hoeven te kopen."

STER reclame