Onze gezamenlijke hypotheekschuld is 529 miljard, is dat erg?
Bij elkaar opgeteld is het 529.385.000.000 euro, de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens. En daarmee is Nederland een van de landen met de hoogste hypotheekschulden per huishouden in Europa.
Moeten we ons daar zorgen over maken? De Nederlandsche Bank zei eerder vandaag dat banken meer geld in kas moeten houden om 'een eventuele huizenprijscorrectie op te vangen'. En de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren hard gestegen. Steken we ons dus diep in de schulden, die we straks misschien niet meer kunnen terugbetalen als prijzen dalen en de rente stijgt?
Laten we eerst eens kijken naar die hypotheekschuldenberg. Nou klinkt bijna 530 miljard als veel geld en dat is het ook in vergelijking met andere landen. Maar hij is ook al zo'n tien jaar opvallend stabiel, ondanks de stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren. In de tien jaar daarvoor, tussen 2000 en 2010 verdubbelde onze hypotheekschuld namelijk nog, van minder dan 250 miljard naar meer dan 500 miljard.
Dat onze hypotheekschulden nu al zo'n tien jaar stabiel zijn heeft meerdere oorzaken. Zo zijn nieuwe aflossingsvrije hypotheken sinds 2013 verboden als je gebruik wil maken van de hypotheekrenteaftrek. Je lost nu dus automatisch af en daardoor gaat je schuld vanzelf stapje voor stapje omlaag.
"Daardoor vermindert ook het risico dat je onder water komt te staan, mochten de huizenprijzen gaan dalen", zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt. "Want na bijvoorbeeld vijf jaar heb je al een aardig deel van je hypotheek afgelost."
Extra afgelost
Ook hebben huiseigenaren de afgelopen jaren op eigen initiatief extra afgelost, mede vanwege de extreem lage spaarrente. Daardoor is het financieel aantrekkelijker om je spaargeld te gebruiken om je hypotheekschuld en dus je rentebetalingen omlaag te brengen.
Verder mogen hypotheken maximaal nog maar 100 procent van de woningwaarde bedragen. Voor de crisis waren hypotheken van 120 tot 130 procent van de woningwaarde geen uitzondering. "Als het misgaat op de woningmarkt, wat ik niet verwacht, dan hebben we nu dus een aantal voorzorgsmaatregelen", zegt Conijn. "Daardoor zullen de nadelen van dalende huizenprijzen niet zo groot zijn."
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren mede gestegen door de lage hypotheekrente. Want door die lage rente en dus lage maandlasten kan een duurder huis toch nog betaalbaar zijn.
Die rente kan natuurlijk weer gaan stijgen. "Maar dat zie ik de komende paar jaar nog niet gebeuren", zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. "Ik verwacht dus ook dat op korte termijn de huizenprijzen niet omlaaggaan. Op middellange termijn kan dat wel gebeuren."
Ook Conijn verwacht op de korte termijn geen prijsdalingen. "De rente is extreem laag, er is een groot tekort aan woningen en de nieuwbouw wil niet vlotten. Dat zijn objectieve factoren die aangeven dat de woningmarkt nog stevig is. Ik verwacht wel dat de prijsstijgingen wat minder worden. Maar dalingen, zoals je vanaf de crisis van 2008 zag, zie ik voorlopig volstrekt niet gebeuren."
'Nederlander blijft braaf betalen'
Als er toch weer een crisis op de huizenmarkt komt, dan is het niet de verwachting dat mensen massaal hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Want dat gebeurde tijdens de laatste crisis ook niet. "Banken krijgen pas last van een huizenmarktcrisis als er gedwongen verkopen komen", zegt Conijn.
"Maar dat is in Nederland heel weinig gebeurd. Mensen blijven in hun huizen zitten en ze blijven de hypotheek betalen. De dalende huizenprijzen hebben niet op grote schaal geleid tot verliezen bij banken."
Dat komt ook doordat veel hypotheken gedekt worden door de Nationale Hypotheek Garantie. Als een huis verkocht moet worden en de hypotheek daarmee niet geheel kan worden terugbetaald, vergoedt de NHG die restschuld aan de bank.
"Het aantal klanten dat de hypotheek niet meer betaalt is altijd heel laag in Nederland", zegt ook Boelhouwer. "Het is ook nog eens een stuk lager dan in Duitsland, dat altijd als een heel 'veilig' land wordt gezien wat betreft hypotheken. En dat terwijl je in Duitsland ook nog eens minder mag lenen en geld moet meenemen om een huis te kopen."
DNB-president Klaas Knot erkent dat de Nederlandse consument "zijn hypotheek keurig blijft betalen." Maar dan nog zorgen dalende huizenprijzen voor problemen. Want mensen gaan dan meer uitgeven aan hun hypotheek om weer 'boven water' te komen. "Dat remt de andere consumentenuitgaven, mensen gaan knijpen op hun bestedingen en daardoor zijn economische recessies in Nederland dieper dan in omringende landen."
Daarom vindt Knot dat de regering meer moet doen om sterk fluctuerende huizenprijzen tegen te gaan. Hij pleit er daarom voor dat mensen nog maar 90 procent van de woningwaarde mogen lenen en dat de hypotheekrenteaftrek verder wordt afgebouwd. Want zulke maatregelen kunnen de huidige prijsstijgingen dempen.
