Steeds meer sociale nieuwbouwprojecten financieel onhaalbaar

time icon
NOS/Nicole le Fever
Geschreven door
Hugo van der Parre
Research-redacteur

Woningcorporaties kunnen minder nieuwe woningen bouwen dan ze willen. Dat komt door oplopende bouwkosten en gebrek aan locaties. Nieuwbouwprojecten blijken ook geregeld financieel onhaalbaar door die hogere bouwkosten. Dat zeggen woningcorporaties in antwoord op een enquête van belangenvereniging Aedes.

De woningcorporaties hebben de ambitie om tegen het eind van deze kabinetsperiode jaarlijks 34.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen, maar daar komen ze nu niet aan toe. Vorig jaar werd met 17.000 nieuwbouwwoningen net de helft gerealiseerd.

Op de plank

Aedes-voorzitter Marnix Norder zegt dat nieuwbouwplannen regelmatig op de plank blijven liggen. Daarom wil hij dat de overheid maatregelen neemt: "Veel mensen zijn naarstig op zoek naar een betaalbare huurwoning; jaren wachten op een huis is geen uitzondering meer. Dus gemeenten, pak de woningnood aan en zorg voor bouwlocaties. En kabinet, neem de regie en maak harde afspraken met gemeenten over het aantal huizen dat er moet komen."

Een gevolg van stijgende bouwkosten is steeds vaker dat projecten financieel niet rond komen, meldt 29 procent van de woningbouwcorporaties. De stichtingskosten van een woning (wat kost het om een sociale huurwoning te bouwen?) zijn niet meer te vertalen in een aanvaardbare maandhuur waarmee de exploitatie gedekt kan worden.

Goedkoper

Woningcorporatie RWS in Goes vroeg vijf aannemers in te schrijven op de bouw van 130 sociale huurwoningen. De offertes vielen allemaal zo hoog uit dat het onbetaalbaar was voor RWS. Directeur Maarten Sas dreigde zelfs met een bouwstop. Uit gesprekken met de aannemers bleek dat het systeem van aanbesteden niet meer werkt: aannemers hebben te weinig tijd om een doorwrochte offerte op te stellen en geven risicomijdend een heel hoge prijs op.

Na lang praten heeft directeur Sas kort voor Kerstmis alsnog een akkoord bereikt met twee bouwers, die het project nu een stuk goedkoper kunnen bouwen. "Dat kan doordat we samen meer tijd hebben genomen om te kijken waar je kunt besparen, bijvoorbeeld door beter in te kopen, aan te sluiten bij een bestaand project en andere materialen te kiezen", aldus Sas.

Kleinere woningen bouwen

De Utrechtse corporatie Portaal loste het anders op. Portaal wilde 130 woningen laten bouwen in Leidsche Rijn en kreeg ook te maken met sterk stijgende prijzen. Reijnder Jan Spits, manager volkshuisvesting: "We zien de kosten van zowel materiaal als personeel erg stijgen. Een appartement dat hier moet worden gebouwd, kostte een aantal jaar geleden nog 150.000 euro. Inmiddels is dat opgelopen tot 190.000 euro per woning. Een flinke stijging, die maar in beperkte mate door ons kan worden opgevangen".

Portaal koos ervoor de aanvankelijk geplande drie- en vierkamerwoningen te vervangen door tweekamerwoningen, waardoor het financieel weer haalbaar werd. De bouw start in april. Volgend jaar moeten ze klaar zijn voor verhuur.

Ambities

De Autoriteit Woningcorporaties, de onafhankelijk toezichthouder op de sector, onderschrijft de problemen van de woningcorporaties. Directeur Kees van Nieuwamerongen ziet dat er van woningcorporaties veel tegelijk wordt gevraagd: beschikbaarheid van sociale huurwoningen, betaalbare huren, woningen voor midden-huren en het duurzamer maken van het woningbestand. "Je kunt maar een paar ambities kiezen, niet allemaal. Die keuze moet door het kabinet en de corporaties gemaakt worden. En ik denk dat die keuze ook gemaakt kán worden", zegt Van Nieuwamerongen.

De meest genoemde knelpunten bij nieuwbouw van sociale huurwoningen:

46 procent: stijgende bouwkosten

40 procent: tekort aan bouwlocaties

36 procent: gebrek aan inzet vanuit de gemeenten

29 procent: financiële haalbaarheid

20 procent: gebrek aan personeel of grondstoffen

Aan de enquête van Aedes hebben 170 woningcorporaties meegedaan.

STER Reclame