Sociale huurwoningen verdwijnen, waarschuwen wethouders

Amsterdamse straat waar sociale huur verandert in dure huur NOS Bart Kamphuis
Geschreven door
Flip de Jong
redacteur Economie

Veel sociale huurwoningen die vrijkomen, belanden in de vrije sector doordat koopwoningen snel duurder worden. Dat zeggen huurdersvereniging de Woonbond en wethouders van drie grote steden. Ze vinden dat de marktwaarde een te grote invloed heeft bij het bepalen van de maximale huurprijs.

Sociale huurwoningen komen in de vrije sector doordat de huren flink worden verhoogd. Dat is mogelijk doordat de WOZ-waarde sinds 2015 een groot deel van de maximaal mogelijke huur bepaalt, blijkt uit onderzoek van de Woonbond.

De WOZ-waarde is een schatting van de waarde van woningen, die de gemeente maakt aan de hand van verkochte woningen. Die waarde is, zeker in de grote steden, de afgelopen jaren flink gestegen.

Boven de sociale huurgrens

Het probleem speelt vooral in de grote steden bij huurwoningen die in bezit zijn van particulieren. Door de schaarste daar zijn de marktprijzen inmiddels zo hoog dat de maximale huur van veel woningen die nu nog voor sociale huur zijn boven de sociale huurgrens van 710 euro komt.

Als er een nieuwe bewoner in komt, mag de huurder de woning daardoor in de vrije sector verhuren, waar geen maximale huurprijs geldt. Wel is het zo dat woningcorporaties meestal afspraken met gemeenten hebben gemaakt om woningen tegen een lage huurprijs in de sociale sector te laten.

Sinds 2015 bepaalt de WOZ-waarde van een huurwoning een deel van het puntenaantal van die woning. Met dat puntensysteem wordt berekend hoe hoog de huur mag zijn. Ook het aantal vierkante meters, keukenvoorzieningen of een balkon tellen mee voor de punten. De WOZ-waarde telt mee in de berekening, zodat woningen op een gewilde locatie een hogere huurprijs krijgen dan woningen op een minder populaire locatie.

Als een woning meer dan 142 punten heeft, de zogenoemde liberalisatiegrens, dan mag die verhuurd worden in de vrije sector en is er geen maximale verhuurprijs meer.

Niettemin is vooral in de grote steden de invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs inmiddels erg groot. Zo krijgt de gemiddelde huurwoning in Amsterdam alleen al door de WOZ-waarde 56 punten, dat is 39 procent van het aantal punten dat nodig is om in de vrije sector te komen. In Utrecht ligt dat op 27 procent en in Den Haag op 21 procent, zo zocht de Woonbond uit.

Zo niet bedoeld

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, is bij invoering van de WOZ-waarde in het puntensysteem niet voorzien dat de woningprijzen zo zouden stijgen. De bedoeling was dat de WOZ-waarde een afspiegeling zou zijn van de locatie. Op zich een verstandige keuze, zegt Boelhouwer, maar met deze situatie is geen rekening gehouden.

Een woning in de Jordaan moet volgens de hoogleraar duurder zijn dan een soortgelijke woning Amsterdam Nieuw-West maar "het moet wel in verhouding blijven". Ook is het niet de bedoeling dat woningen hierdoor boven de grens voor sociale verhuur komen, zegt Boelhouwer. Hij denkt dat het beter is om een bepaald percentage mee te nemen. "Nu wordt alles te duur, het gaat niet meer alleen om de locatie."

Een voorbeeld van een maximale huurprijs volgens het puntensysteem voor- en nadat de WOZ waarde mee telde:

Een tweekamerappartement in de Amsterdamse Staatsliedenbuurt met een oppervlakte van 44 m2 uit 1906.

WOZ-waarde: 252.000

Maximaal mogelijke huur eind 2013: 546,32

Maximale huur in 2018: 772,82 (boven liberalisatiegrens en daardoor vrij)

Gevraagde huurprijs in 2018: 1500,-

Wethouders willen aanpassing

In Amsterdam verandert volgens wethouder Laurens Ivens (SP) momenteel 80 procent van de woningen die bij particuliere verhuurders vrijkomt in dure huur. Ruim een kwart van de sociale huurmarkt in de hoofdstad is in handen van particuliere verhuurders.

De Amsterdamse wethouder Ivens wil dat de WOZ-waarde niet langer automatisch en volledig meetelt bij de hoogte van de huur. Daarin wordt hij gesteund door de wethouders van Wonen uit Den Haag en Utrecht.

Een woordvoerder van de wethouder Wonen in Utrecht, Kees Diepeveen (GroenLinks), spreekt eveneens van een onwenselijke situatie. De gemeente Utrecht zou graag zien dat je hier per plaats op kunt variƫren. "Bijna een op de vijf sociale huurwoningen in Utrecht is in handen van particulieren en daar zie je verschuivingen van sociale huur naar de vrije sector." Bij nieuwbouw wordt vaak wel afgesproken dat de huren betaalbaar blijven voor middeninkomens.

Ook de Haagse wethouder Boudewijn Revis (VVD) vindt dat de WOZ-component een te groot aandeel heeft in het bepalen van de maximale huur. Dat leidt tot een afname van de voorraad sociale huurwoningen in Den Haag en omgeving. Revis: "We zullen als gemeente Den Haag het waarderingsstelsel onder de aandacht brengen bij de minister en voorstellen om gezamenlijk een alternatief te zoeken."

Grote zorgen

Een woordvoerder van minister Kajsa Ollongren laat weten dat het ministerie de invloed van de WOZ-waarde aan het evalueren is.

PvdA en GroenLinks willen niet wachten op de uitkomst daarvan. PvdA-Kamerlid Henk Nijboer maakt zich grote zorgen omdat steden volgens hem steeds minder toegankelijk worden voor starters en huurders. Hij wil dat de wet die de WOZ-waarde laat meewegen zo snel mogelijk wordt aangepast. GroenLinks komt binnenkort zelf met een wetsvoorstel hierover.

De coalitiepartijen wachten de evaluatie van het kabinet af en zien nu geen aanleiding om in te grijpen.

STER Reclame