'Tientallen gemeenten hebben geen goed beeld van WOZ-waarde huizen'
Afgelopen jaar hebben 26 gemeenten (in totaal meer dan 360.000 koopwoningen) een onvoldoende gekregen voor het vaststellen van de WOZ-waarde. In de afgelopen vier jaar zijn bijna honderd gemeenten (in totaal anderhalf miljoen koopwoningen) door de Waarderingskamer op de vingers getikt.
Dat blijkt uit documenten die de NOS heeft verkregen met een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur. Onduidelijk is in hoeveel procent van de gevallen de WOZ-waarde onjuist is vastgesteld.
In veel gevallen hadden de betrokken gemeenten geen goed beeld van de huizen die op hun grondgebied stonden, blijkt uit rapporten van de toezichthouder.
Ze hadden dan bijvoorbeeld oppervlakten of bouwjaren fout, of wisten niet of er wel of geen garage of dakkapel aanwezig was. Ook gegevens over de kwaliteit van de buurt of het onderhoud van woningen ontbraken vaak. Die zijn belangrijk om te schatten hoeveel een huis waard is.
Berekeningen
Gemeenten berekenen de WOZ-waarde elk jaar door vast te stellen wat een huis waard zou zijn als het wordt verkocht. Die waarde wordt gebruikt voor de onroerende zaakbelasting, maar ook bij de inkomstenbelasting en de berekening van huurprijzen. Bij de verkoop van een huis kan de WOZ-waarde ook belangrijk zijn, omdat kopers er zeker van willen zijn dat ze niet te veel betalen.
Ook voor huurders is een juiste WOZ-waarde van belang: de waarde kan worden meegenomen in de berekening van de huurprijs. Voor bedrijven is de WOZ-waarde een factor bij de vennootschapsbelasting.
"Het is daarom belangrijk dat de WOZ-waarde klopt", zegt directeur Jan Gieskes van de Waarderingskamer. "Zowel voor de overheid als voor burgers."
Kijk op onderstaande kaart om te zien hoe jouw gemeente scoort bij de beoordeling van de WOZ-waarde:
De WOZ-waarde is gebaseerd op huizen die in de omgeving worden verkocht, maar die informatie moet vervolgens wel worden gecorrigeerd voor onderlinge verschillen tussen de woningen. Bijvoorbeeld als de ene woning een dakkapel heeft en de andere niet.
Dat betekent dat de WOZ-waarde te hoog of te laag kan zijn, waardoor mensen te veel of te weinig WOZ-belasting betalen. Ook kan de WOZ-waarde flink verschillen ten opzichte van andere, vergelijkbare huizen. Tegelijkertijd kunnen huizen die onderling sterk verschillen juist vergelijkbare WOZ-waarden krijgen.
Verbetering
"Het gaat over het algemeen wel steeds beter", zegt directeur Gieskes van de Waarderingskamer. "Maar daarvoor is voortdurend druk nodig. Gemeenten proberen heel hard om kosten te besparen. Maar als je te veel bezuinigt, gaat dat ten koste van de kwaliteit van de taxaties." In 2014 waren er nog 52 gemeenten met een onvoldoende.
Michel Uylen van Previcus Vastgoed, dat mensen bijstaat die bezwaar maken tegen hun WOZ-beschikking, ziet het vooral fout gaan waar gemeenten gaan samenwerken. "Kleine gemeenten worden opgeheven en gaan samenwerken, maar daardoor gaat kennis verloren."
Geen goede weergave
In rapporten die de NOS opvroeg doet de Waarderingskamer uit de doeken wat er allemaal mis is bij de bewuste gemeenten. In Dordrecht is de informatie die de gemeente over huizen heeft bijvoorbeeld "in veel gevallen geen goede weergave van de werkelijke situatie", oordeelt de Waarderingskamer.
Dat wist de gemeente al, maar die deed niet genoeg; daarom vond de Waarderingskamer "nader onderzoek naar de kwaliteit van de taxaties niet relevant". Dat is ook het geval in Hendrik-Ido-Ambacht.
In Weesp en Stichtse Vecht is ook veel mis met de taxaties, oordeelt de Waarderingskamer. De gemeenten hebben geen goed beeld van wat voor soort huizen er eigenlijk op hun grondgebied staan. Uiteindelijk mocht de gemeente wel de WOZ-belasting innen, omdat "het op orde brengen (...) niet op korte termijn mogelijk is". "Als een gemeente geen WOZ-belasting mag innen, heeft dat natuurlijk heel grote gevolgen", zegt Gieskes.
In andere gemeenten met een onvoldoende gaat het minder slecht. Zo is de WOZ in Heerde over het algemeen op orde, maar zijn er wel onduidelijkheden in de onderliggende gegevens. Sommige gegevens blijken bij nader onderzoek niet te kloppen.
In de afgelopen vier jaar mocht ten minste achttien keer een gemeente de WOZ-belasting innen terwijl er "gebreken geconstateerd" waren. Dat gebeurde onder meer in Amsterdam en Rotterdam. In de gemeente Hulst gebeurde dat zelfs drie keer: in 2015, 2017 en 2018.
Soms mogen gemeenten tijdelijk geen WOZ-beschikkingen versturen, omdat de waarden niet op orde zijn. Dat was vorig jaar in zeven gemeenten zo. Uiteindelijk mochten alle gemeenten de beschikkingen wel versturen, maar in bijvoorbeeld Schagen, Midden-Groningen en Waadhoeke kregen burgers de brieven te laat binnen.
In de grote steden - Amsterdam, Rotterdam en Utrecht - gaat ook niet alles goed, hoewel die gemeenten geen onvoldoende krijgen. Zo heeft Amsterdam, dat al langer worstelt met de WOZ, nog problemen met het taxeren van bedrijfspanden. Rotterdam had ook moeite met het taxeren van woningen. Ook de WOZ-taxatie in Utrecht "kan worden verbeterd".
Verkopen
Frits Markus, voorzitter van de vakgroep Wonen bij makelaarsvereniging NVM, ziet vaak WOZ-waarden die niet kloppen. "Soms zien we verschillen van dertig à veertig procent tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde", zegt Markus.
Vaak ligt de WOZ-waarde dan lager: dat lijkt gunstig, maar is lastig bij de verkoop van een huis. "Als de WOZ-waarde veel lager is, dan worden daar wel vragen over gesteld", zegt hij. Dat veel gemeenten het nog altijd niet op orde hebben noemt hij spijtig. "Je mag erop rekenen dat de WOZ-waarde een goed beeld geeft."
Reacties gemeenten met een onvoldoende:
Heerde: "Wij als gemeente Heerde herkennen ons niet in de interpretatie door de NOS van het Waarderingskamer-rapport, dat de uitvoering van de WOZ in Heerde 'slecht uit de bus komt'. "
Samenwerkingsverband Borsele, Goes, Hulst, Kapelle, Reimerswaal, Sluis, Terneuzen en Tholen: "De kwaliteit van de taxaties van Sabewa Zeeland moet op onderdelen verbeterd worden. Sabewa Zeeland herkent zich in de aanbevelingen van de Waarderingskamer en heeft passende maatregelen getroffen om deze op te volgen. Sabewa Zeeland heeft hierover afspraken gemaakt met de Waarderingskamer."
Samenwerkingsverband Dordrecht en Sliedrecht: "Er is in afstemming met de Waarderingskamer een verbeterprogramma opgesteld met als doelstelling begin 2019 het oordeel 'naar behoren' te verkrijgen. De uitvoering is te realiseren binnen de reguliere begroting."