Vastgoeddroom SNS in duigen

Door economie-redacteur André Meinema

Bank en verzekeraar SNS Reaal laat zich in 2006 verleiden tot vastgoed. ABN Amro zet vastgoeddochter Bouwfonds te koop. Een internationale vastgoedportefeuille vol met financieringen van bouwprojecten als winkelcentra, wooncomplexen, appartementen en resorts van in totaal 8,8 miljard euro. Een buitenkans om de bank in één keer op de kaart te zetten, moeten ze gedacht hebben bij SNS. Lekker meedoen met de grote jongens in de haute finance.

Zes jaar later is het droomkasteel veranderd in een ruïne. Vastgoeddochter Property Finance is een bouwput, waar de hele bank in dreigt te storten. De verliezen zijn de voorbije drie jaar opgelopen naar bijna 2 miljard euro. Waar mogelijk zijn projecten van de hand gedaan. Wat overblijft raakt domweg niet verkocht. De portefeuille is zwaar verlieslatend en hangt als een molensteen om de nek van de bank.

Bouwfonds

Na de Tweede Wereldoorlog slaan gemeenten de handen ineen om de woningnood aan te pakken en betaalbare woningen neer te zetten. Het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten wordt opgericht. Eind jaren 80 verandert de rol en gaat Bouwfonds ook commerciële projecten ontwikkelen.

In 1999 besluiten gemeenten hun belangen te verkopen aan ABN Amro en in 2005 is de bank volledig eigenaar. Maar ABN Amro wil er weer snel vanaf. De grote hypotheekportefeuille van 31 miljard euro van Bouwfonds wordt bij die van de ABN Amro gevoegd, de rest wordt begin juli 2006 te koop gezet.

SNS Reaal meldt zich. Het geld brandt in de zakken, want de bank heeft net een beursgang achter de rug en heeft daar veel geld mee opgehaald. De bank is een gretige koper en ziet de kans schoon om in één klap een stevige positie op de vastgoedfinancieringsmarkt te kopen. Zelf bezit SNS een kleine vastgoedportefeuille van ruim 2 miljard. Binnen een paar weken is het geregeld en voor 840 miljoen euro wordt Bouwfonds Property Finance binnengehaald.

De Rabobank heeft geen belangstelling voor de financieringsactiviteiten maar koopt wel de vastgoedontwikkeling. "Bouwfonds Property Finance heeft geen zeperds gehaald in het verleden, maar de markt is de afgelopen jaren alleen maar gegroeid. Dat kan snel veranderen als de markt tegenzit." zegt Rabobankier Hans ten Cate. Hij kan het weten, want Ten Cate is oud ABN Amro-bankier die in 2000 overstapte naar de Rabobank. Hij was de man die destijds bij ABN Amro besloot Bouwfonds over te nemen van de gemeenten en dus weet wat Bouwfonds in huis heeft. ABN Amro verdient zo'n 350 miljoen euro aan de hele deal.

Risico's

Met een portefeuille van circa 10 miljard euro is SNS Property Finance de nummer twee in vastgoedfinanciering in Nederland, na ING Real Estate. Een derde van die projecten zit in het buitenland. In Nederland is SNS PF onder meer de financier van winkelcentrum The Wall langs de A2 bij Utrecht en van het woon-, werk- en winkelgebied New Babylon in Den Haag.

Financiëel directeur Ronald Latenstein erkent bij de aankoop in 2006 dat vastgoedfinanciering iets anders is dan woninghypotheken en dat de risico's groter zijn. Dat er dubieuze klanten zaten en soms nog zitten in het klantenbestand van Bouwfonds vindt hij niet zo'n punt. "Het risicomanagementsysteem van Bouwfonds Property Finance is van goede kwaliteit. Bij het boekenonderzoek zullen we natuurlijk naar de risico's kijken."

Lawine

Lang geniet SNS niet van de aankoop en van het meedoen met de grootbanken. In 2008 barst de financiële crisis in alle hevigheid los en moet SNS met staatssteun overeind gehouden worden. In 2009 verschijnen grote barsten in het Property Finance-bouwwerk. De bankencrisis trekt de economie en de vastgoedmarkt onderuit. SNS moet verliezen nemen op de ambitieuze en roekeloze vastgoedfinancieringen in de VS, in Spanje, in Duitsland, In Frankrijk, in Luxemburg, in Nederland.

In de drie jaar die daarop volgen groeien de vastgoedproblemen door de aanhoudende economische crisis. De sneeuwbal wordt een lawine en slaat bressen in de financiële buffers van de bank. De staatssteun kan niet worden terugbetaald en de bank zoekt naarstig naar een uitweg. Voor de vastgoedprojecten zijn nauwelijks kopers te vinden.

De gieren cirkelen rond. Op de deurmat van de bank ploffen de laatste maanden met regelmaat brieven met claims van verongelijkte en gedupeerde projectontwikkelaars. Hedgefondsen speculeren op de val van de bank. En Brussel staat niet toe dat ABN Amro en ING te hulp schieten omdat deze banken zelf staatssteun genieten en daarom geen overnames of risicovolle investeringen mogen doen. Het probleem en de bijbehorende rekening liggen op het bordje van minister Dijsselbloem van Financiën.