Te hoge hypotheken verstrekt door verwarring over regels

• Merel Stikkelorum

  Economieredacteur

Door onduidelijke formuleringen door Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben hypotheekaanbieders tot begin dit jaar geregeld te hoge hypotheken verstrekt aan klanten. Dat blijkt uit onderzoek van de NOS. Hypotheekaanbieders en tussenpersonen riskeren een boete van de AFM.

Huizenkopers hebben het maximale bedrag dat zij mochten lenen op kunnen rekken door een kleine energiebesparende maatregel te nemen. Zo kon iemand door de plaatsing van dubbel glas in een klein wc-raam duizenden euro's extra lenen. Met de investering van ongeveer 100 euro, kon de lener ineens tot 106 procent van de waarde van de woning krijgen.

Duurder huis

Normaal gesproken konden mensen die een huis kochten vorig jaar maar 103 procent van de woningwaarde gefinancierd krijgen. Voor een gemiddelde huizenprijs van 235.000 euro betekent dit dat er 7000 euro extra kon worden geleend. Volgens de Hypotheker, de grootste Nederlandse keten van intermediairs, kwamen dit soort constructies vaak voor. Aegon zegt dat het afgelopen jaar om 3 procent van alle nieuw afgesloten hypotheken ging.

"Hierdoor konden mensen net een wat duurder huis kopen," zegt directeur Twan Cats van de Hypotheker. Vaak werd het extra te lenen bedrag gebruikt om de kosten koper van een huis mee te financieren. Door strengere leenregels was dit juist niet meer helemaal mogelijk, en moesten huizenkopers meer eigen geld inbrengen. Ook werd het geld gebruikt om een verbouwing te betalen.

HR-ketel

De overheid heeft de afgelopen jaren juist extra maatregelen genomen om het maximaal te lenen bedrag te beperken. Veel mensen kwamen in moeilijkheden omdat de waarde van hun huis lager was dan hun hypotheek. Vier jaar geleden konden huizenkopers nog 106 procent van de waarde van hun woning lenen. Vorig jaar was dit 103 procent, dit jaar is dit al afgebouwd naar 102 procent. In 2018 gaat dit percentage naar 100 procent.

Om energiebesparing te stimuleren, kwam er in 2013 de regel dat huizenbezitters toch extra mochten blijven lenen, tot 106 procent van de huiswaarde, als ze bijvoorbeeld een HR-ketel of dubbel glas zouden plaatsen. De gedachte daarachter is dat huizenbezitters hun hogere hypotheek kunnen compenseren met de lagere maandlasten als gevolg van een lagere energierekening.

De regels werden verschillend geïnterpreteerd door de hypotheekverstrekkers. Bij de meeste, waaronder grote spelers als Rabobank, SNS Bank, ABN Amro en Nationale Nederlanden, moest het volledige extra te lenen bedrag aan energiebesparende maatregelen worden besteed.

Aangeraden

Andere geldverstrekkers, waaronder in elk geval Aegon en Syntrus Achmea, interpreteerden de regels minder strak. Een kleine maatregel was al genoeg om het te lenen bedrag met duizenden euro’s op te rekken naar 106 procent van de woningwaarde. Sommige financiële intermediairs raadden het hun klanten zelfs aan, om via deze weg extra geld te lenen. Dat druist tegen de gedachte van het kabinet in. Dat wil niet dat mensen zichzelf opzadelen met te hoge schulden.

De verwarring ontstond omdat de regels die op de website van Nationale Hypotheek Garantie stonden, ruimer waren dan de ministeriële regeling waarop ze gebaseerd waren. De NHG verzorgt een garantie op hypotheken tot 245.000 euro in opdracht van de overheid.

Verwarring

Aegon en Syntrus Achmea zeggen desgevraagd de regels te hebben gevolgd die NHG op de website had staan. Die waren inderdaad niet helemaal duidelijk, geeft de NHG toe. “Voor zover onze communicatie over dit onderwerp in het verleden heeft bijgedragen aan deze verwarring, vinden wij dat natuurlijk vervelend.”

NHG heeft de teksten op de website inmiddels aangepast en alle hypotheekaanbieders en tussenpersonen gemaild. Volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken is dit gebeurd naar aanleiding van de vragen van de NOS.

Ondanks de onduidelijke communicatie van NHG riskeren de hypotheekaanbieders en intermediairs een boete van toezichthouder AFM. “Zij hadden moeten weten wat de regels waren”, zegt een woordvoerder. De AFM gaat nu inventariseren wat er precies is gebeurd en op welke schaal.

Aegon reageert verrast. "We hebben heel vaak hierover met NHG gecommuniceerd. Die gaven aan dat het mocht", zegt Jaap Gorter van het expertisecentrum hypotheken van Aegon.